最新南财课第四章房地产评估.ppt

－*－ 替代原理 －*－ 适用对象及条件 市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到至少3个交易案例 被评估对象：具有广泛交易性的房地产 －*－ 市场法操作步骤 勘察被估房地产 收集与选择房地产交易实例 建立价格可比基础 估算调整系数 确定比准价格（调整值） 确定被估房地产价格 －*－ 回忆思考： 交易实例（参照物）应符合哪些条件？ －*－ 与被估房地产 用途相同、 所处地区相同、 结构相同、 价值类型相同、 筹资条件相似、 接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 求取比准价格 （1）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 求取比准价格 （1）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 估价对象价格=可比实例价格 × × × × 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分子为100，表示以估价对象的因素为基准。 个别因素修正 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 估价对象价格=可比实例价格 × × × × 个别因素修正 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分母为100，表示以可比交易实例的因素为基准。 －*－ 交易情况的修正 交易中的特殊情况的影响因素较特殊，归纳起来主要有： 有特殊利害关系人之间的交易，如父子、亲友、母子，公司与其职工之间的房地产交易，通常低于正常市价 交易有特殊动机：如急于出售或急于购买。 买房或卖方不了解行情 特殊方式如280页拍卖、抵押招标等。房地产正常价格的形成应该是买卖双方经过讨价还价的协议方式，招标、拍卖方式容易受到现场气氛、情绪的影响而使价格失常。 交易税费的转嫁，如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了卖方等 土地使用年限修正 容积率修正系数 －*－ 示例P281[例9-3] 某一工业企业1998年9月10日以出让方式获得50年期工业用地土地使用权。目前该企业拟与外资合资成立一有限责任公司，拿出所占用的6000平方米土地作价入股。现需以2001年9月30日为评估基准日，对其土地使用权进行评估。 －*－ 现有以下评估资料可利用 1、该地容积率为1∶0.9； 2、土地还原利率为6%； 3、该地区比较交易案例较多，选择了以下3个交易案例，情况如表5—2（表中区域因素及个别因素均是与待估宗地比较）。 －*－ －*－ －*－ （1）确定地价指数 －*－ 收益期的确定 房地产收益期限要根据具体的评估对象、评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。 －*－ 示例2： 在正常情况下，某房地产每年可获得有效毛收入30万元，需要营运费用10万元，资本化率为10%，搞房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估计时点剩余使用寿命40年，计算该宗房地产的收益价格。 －*－ 解： －*－ 示例3 有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。 －*－ 解： －*－ 收益法在实务中的计算公式 房地合一评房地产价格 单独评估土地价格 由土地收益评估土地价格 由房地产收益评估土地价格 单独评估建筑物价格 由建筑物收益评估建筑物价格 由房地产收益评估建筑物价格 －*－ 房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金 －*－ [例4]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目