第四章房地产评估.ppt

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m2） 3800 4100 3950 成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产状况 区位状况 +3% 0 -1% 权益状况 0 +2% -1% 实物状况 -1% 0 +2% 第四节 房地产价格的收益法评估 * 房地产评估的收益法 适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例 * 1 适用范围 收益法适用于有收益的房地产价格评估，对公用、公益性房地产价格评估大多不适用。商场、写字楼、旅馆、公寓。 * 2 基本公式 V—评估值; Rt —未来第t年的预期收益；rt—折现率或资本化率；n—收益年限；t—第t年。 * 3 基本参数取得 收益 还原率 收益期 （1）净收益的估算 实际净收益 A 客观净收益 B 是指在现状下被估房地产实际取得的净收益 。 是指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期 客观净收益=客观总收入-客观总费用 客观总收入，是指总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收入的总和。 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况 * 客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。 房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。 * （2） 折现率的获得 折现率，实质上是一种投资报酬率。 折现率＝(类似房地产的)净收益/ (类似房地产的)交易价格 * 折现率的获得【例】 * 对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% * （3） 收益期的获得 单独土地或房屋建筑物的收益期，根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。 房地合一的收益期，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超出部分的使用价值的折现值。 * [案例] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益率分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。 收益法应用案例【例】 * 收益法应用案例【例1】 2.土地开发费 基础设施配套费——用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。 公共设施配套费---用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。 小区开发配套费---小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。 基础设施配套费 公用事业建设配套费 小区开发配套费 新建房地产 新建房地产重置成本 开发成本 投资利息 开发利润 管理费用 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费（该项有时也可以与土地重置成本在一起估算） 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费 销售税费 销售费用（销售广告宣传费、委托销售代理费等） 销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、 教育附加费） 其他销售税费（卖方负担的印花税、交易手续费、 产权转移登记费等） 土地取得费（同新开发土地） 3、投资利息 土地取得费计息期应为整个开发期和销售期 ； 土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地 开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半加上整个销售期 。若土地开 发费用是非均匀投入，则计息期为各年投入的年中到销售期末 。 * [练习] 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为 15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。 * 评估方法的选择 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 计算土地取得费 ＝10万元／亩＝150 (元/平方米) 计算土地开发费 ＝2亿元／平方公里＝200 (元/平方米) * 计算投