第四章房地产评估要点解析.ppt

学习目标 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、熟悉房地产评估的影响因素 3、掌握房地产评估中的市场法、收益法、成本法这些基本方法的运用 4、熟悉房地产评估的剩余法 5、了解基准地价修正法和在建工程评估方法 第一节 房地产评估概述 3、房产 ——房产是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 4、房地产 ——房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 （二）房地产的相关特性 1、土地的供给和特性 1）土地的自然供给和特性 （1）土地的自然供给 ——土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地资源。 自然供给的土地具有以下五个条件： 具有适宜于人类生存和工作的气候条件； 具有适宜于植物声场的土壤和气候条件； 具有可以利用的淡水资源 具有可供人类利用的生产资源； 具有一定的交通条件。 （2）土地的自然特性 地理位置的固定性 土地不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 质量的差异性 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地 级差地租的产生。 不可再生性 土地资源只能利用而不能加以生产。 效用的耐久永续性 土地不因使用或放置而损耗、毁灭或增值。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。 2）土地的经济供给和特性 （1）土地的经济供给 ——土地的经济供给是指在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给，即通过人类开发利用而形成的土地供给。 土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。　　 土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。 土地的经济供给是有弹性的，土地的经济供给会受人类社会活动的影响。 （2）土地的经济特性 权益的可垄断性 由于土地具有可垄断性，因此，在土地使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。 经济供给的稀缺性 土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。 用途的多样性 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。 效益的极差性 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。 2、房地产的特性 房地产是与房屋相关的地产和房屋及其权属的总称。　　 房地产一般具有如下特性： a.房产依附地产　　 b.供求区域性 c.保值与增值性 d.政策限制性　　　　 e.难以变现性　 f.投资的大量性和风险性　 （三）房地产的相关权益 1、土地的相关权益 1、土地的相关权益 出让土地使用权（土地使用权首次交易） 土地使用权出让的形式有三种： 协议出让、招标出让和拍卖出让 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限，国务院确定的土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地 70 年；　　 （2）工业用地 50 年；　　 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；　　 （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；　　 （5）综合或者其他用地 50 年。 出让土地使用权（土地使用权首次交易） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。　　 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。　　 土地使用权的其他使用形式（土地使用权二次交易） 土地使用权还有转让、买卖、出租、抵押、交换、变更、继承、赠与等使用形式。主要介绍三种： 1.转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。 凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。　　 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。　　 2.出租　　 指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。　　 3.抵押　　 土地使用权抵押时