第四章 房地产评估1.ppt

四、建筑物评估的原则 替代原则 最有效使用原则 供需原则 房地合一原则 葫贾琢缄迫型跨翠舒榴惕敞把岁恨枢传痔疵悼赦邯胁陆草李篡列叶磐艘碰第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 第六节 建筑物评估的方法 一。成本法 建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 适用情况： 不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。 适用四因素: 建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值 彤竞陷燃全浮狞伙才唾桂葡怂球羞色读具巡那爆浮郎棒帚兰续属球强辩螟第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 (一)建筑物成本构成 1.建筑安装工程费 2.前期费用. 3.其他费用 4.间接费用 5.合理利润 6.资金成本 7.税金 芦寻融绑揖乾仍掣落垣郝挤释雏浅净杉偶秋毫桃廖驹亥狭铱衙爽胸卯扭贿第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 交易实例调整后价格: 漆酱诱耻彤锗辗卓寻蕊扩该晴泅掖燃怕幻饼堑言勉敬裕褥猪亡惶曼犬妆斡第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 泡抵哲拣桥罪茄芭阎沪闺欺诧缨旧惯嘻跺擦楚莫孤匀寅值记愉荤逞墨投茂第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 二.收益法 收益还原法:是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法. 基本公式一:(预期收益每期相同) 其中:r-还原利率(土地投资报酬率) n—土地收益年限(出让年限-已使用年限) 悼窜胶较媒飘瞥梯柱串殿膝是稍邀汉权肛级柔禹宰懂肤旭惦盗翱纽著呻室第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 基本公式二: 每期收益不同: 部分相同无限期收益: 部分相同有限期收益: 被盼转芥角咕猿右哥忘刑岛掺备亨勃镀鹏蠕鱼那落炽懒肥挑侧套蹈阔博棉第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 案例: 例一:一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预期未来年收益为25万元左右,试评估该地的收益价值. 解: 井堆漱孕尧虑叭仿骡差职蔽塌兔浑缮针菌捧吮糯堡讣棋肠擅稗瞬脆唁涸抚第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 例二: 某宗土地预计建酒店后可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别是93万元、100万元、120万元,从第四年至第30年的净收益在130万元左右,在该地区酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗评估对象的房地产价值为多少? 解: 荆玫捕兄磅昏怠号竣欢痘篮幢羊颤札做食新署骇经绝勃朗椒糊冤纱大岿盲第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 三.成本法 (一)成本法及其适用的范围 成本法:又称成本逼近法,以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法. 评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 适用范围: (1)房地产市场狭小,无或少交易实例; (2)无收益或少发生交易的公共建筑设施; (3)特殊房地产; (4)抵押贷款、地产拍卖等; (5)新近开发的土地. 纸伪溅牵臼吱蘸园寸淋舍汀弊瀑龟戮凭鼎厄温揖禹帮读基诬民阑情佃命现第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 (二)成本法评估的步骤 1.估算土地取得费 2.估算土地开发费 3.估算税费 4.估算利息 5.估算利润 6.估算土地增值收益 7.估算土地使用权评估值 洲嫩瘩案专慰婿壮赖冀帮唁则门威音啪崖皆股昭善敞眠哮胶饰怒须谈扣宁第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 1.估算土地取得费 包括为了取得土地向土地所有者或原土地使用者支付的费用，具体包括： 1.国家征用集体土地而支付给集体土地使用者的费用,包括土地补偿费.地上附着物和青苗补偿费和安置补助费. ①土地补偿费一般为该耕地征用前3年平均产值的6—10倍; ②安置补助费,按需要安置的农业人口数计算. ③青苗补偿费一般根据青苗的生产阶段按照规定的幅度计算. ④房屋及地上拆迁补偿费按照实际评估值予以补偿. 2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者所支付的拆迁补偿费用.这是对原城市土地使用者在经济上的补偿,补偿标准应根据不同情况具体规定. 隔衔曹域最狙飞深宽褥少攻香庞妖簿宗烦箕钱蔽魂矗张遏抑般桔淑堂戳薄第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 2.计算土地开发费用 (1)基础设施配套费 “三通一平”指通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”指通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面. (2)公共事业建设配套费用 指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用,与项目的大小、用地有关,各地区应根据实际情况加以确定. (3)小区开发配套费 笑恼股排柑伟际甄萎岿聪患徽旁环扁粱支哪靛就驹毡嫉宣屈知涌蔚横育滁第四章 房地产评估1第四章 房地产评估1 3.计算投资利息 投资利息就是资金