第四章房地产评估真题整理.doc

第四章真题整理 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.不是由政府决定的土地价格是（ ） A.基准地价 B.标定地价 C.土地使用权出让底价 D.转让价格 2.土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ） A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 3.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ） A.100/120 B.80/100 C.120/100 D.100/80 4.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（ ） A.建筑物用途合理 B.建筑物使用强度合理 C.建筑物具有客观收益 D.建筑物使用状态合理 5.建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失是( ) A.建筑物的一种实体性贬值 B.建筑物的一种经济性贬值 C.建筑物的一种功能性贬值 D.一种土地的功能性贬值 6.如建筑物的综合造价为2,600,000元，前期费用及其他费用为综合造价的10％，建设周期为2年，假设该项工程的资金为均衡投入，现行l～3年期贷款利率为6.30％，则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于( ) A.18.02万元 B.32.76万元 C.34.40万元 D.36.04万元 7.导致土地价格具有明显的区域性的原因是( ) A.土地的稀缺性 B.土地用途的多样性 C.土地空间位置的固定性 D.土地的可垄断性 8.有一宗地，面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／m2，则楼面地价为( ) A.1000元／m2 B.1500元／m2 C.2100元／m2 D.2800元／m2 9.下列可以发生房地产转让行为的情形是( ) A.以出让方式取得土地使用权但未按转让合同约定支付全部土地出让金 B.成片开发土地已形成工业用地或其他建设用地条件 C.司法机关依法裁定限制土地权利 D.共有土地未经其他共有人书面同意转让 10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（　　　） A．材料价格没有大的波动 B．预算定额没有调整 C．建筑物原工程量是合理的 D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料 11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（　　　） A．市场法 B．成本法 C．剩余法 D．收益法 12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的平均投资收益率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（　　　） A．18435元 B．13825元 C．13586元 D．2250元 13．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（　　　） A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司 B．国有企业破产或出售 C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营 D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业 14．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（　　　） A．127.70万元 B．139.55万元 C．150.00万元 D．175.00万元 15．标定地价是（　　　） A．省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 B．市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格 C．省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 D．市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 16．下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是(　　　) A．居民收入水平 B．交通便捷程度 C．公用设施完备程度 D．地形地质因素 17．现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是(　　　) A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 18．采用收益法评估土地时，收益额应该是(　　　) A．过去的实际收益额 B．过去的客观收益额 C．将来的实际收益额 D．将来的客观收益额 19．某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10％，则用成本法评估土地时的利息为(　　　) A．500万元 B．700万元 C．750万元 D．1000万元 2