第四章 房地产评估P.ppt

第二篇 资产评估实务 第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、 土地 （一）土地的供给 自然供给 经济供给（面积、集约率） （二）土地的特性 自然特性（位置固定、质量差异、资源不可再生、效用永续性） 经济特性（稀缺性、产权可垄断性、利用多方向性、效益的级差性） 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （一）所有权归属 城市土地所有权属于国家； 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家以外，属于农民集体所有。 （二）使用权出让最高年限 居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 　　 1、转让：地价是土地使用权的价格！ 　　　　 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 2、使用权 　　土地使用权期满前，因公共利益需要提前收回土地的，应依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 土地使用者期满，需要继续使用土地的，应当于期满前1年申请续期。 土地使用权期满，未申请续期或者虽申请续期末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 第一节 房地产评估概述 二、土地的使用权 （三）土地使用权交易 　　 3、使用权转让、出租与抵押 第一节 房地产评估概述 三、房地产的特征 房地产一般具有如下特性： 　　1.位置固定性 　　2.供求区域性 　　3.使用长期性 　　4.大量投资性 　　5.保值与增值性 6.投资风险性 7.难以变现性 8.政策限制性 第一节 房地产评估概述 四、房地产评估的原则 最有效使用原则 合法原则 第二节 房地产价格及其影响因素 一、价格的种类 （一）根据权益的不同，分为所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格等。 （二）按实物形态，分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等 。 （三）按价格表示单位，分为总价格、单位价格、楼面地价。　　 第二节 房地产价格及其影响因素 一、价格的种类 （三）按价格表示单位，分为总价格、单位价格、楼面地价。 单位价格分为单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。 　　 第二节 房地产价格及其影响因素 一、价格的种类 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 　　 二、房地产价格分类 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 第二节 房地产价格及其影响因素 二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：社会因素、经济因素、政策因素 （二）区域因素：商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完善度、环境质量状况 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素。 1、土地价格因素（区位、面积、形状、地势、容积率、用途、年期） 2、影响建筑物价格的个别因素（面积、结构、材料、施工质量等）　　 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、适用范围 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 二、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝净收益/资本化率 （1） 第三节 收益法在房地产评估中的应用 有限期： （2） a－年净收益 r－折现率 第三节 收益法在房地产评估中的应用 　[例5-3]有一宗房地产，2003年的净收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两情况下2003年初的房地产价值。 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。 = （二）资本化率 实质：房地产投资的收益率 第三节 收益法在房地产评估中的应用 求资本化率的方法： 1、净收益与售价比率法 寻