第四章房地产评估ppt5.ppt

一、房地产及其特性 （一）房地产的概念 房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 土地 房地产的三种形态 建筑物 房产（房地合一） （二）房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产价格 房地产评估特殊性。 1.土地的自源特性 （1）面积的有限性（不可再生性） （2）地域的差异性 （3）利用的持久性 （4）效用（时间）的变化性 （5）地理位置的不可移动性 2.土地的资产特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济效益的增值性 （4）权属可垄断性 3.建筑物的特点 （1）共生性——建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）不可移动性——建筑物一经建成固定不变的 （3）寿命的有限性——建筑物属再生性社会资源 （4）产权边界的复杂性和功能的可变性 第二节 房地产评估基本理论 一、房地产价格的特性 （一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性 （三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 位置，面积，地形地势，地质，水文，形状，气候，临街，组合。 2.影响建筑物价格的个别因素 建筑构造，装修标准，房屋设备，附属设施，楼层采光，地段层高，完好程度，规模用途 第三节 房地产的收益法评估 一、基本思路及步骤 1.常用计算公式 ： a－年纯收益 r－折现率 2.适用对象和条件 对象：收益性房地产，不适宜公益性房地产 条件：是以求取不动产纯收益为前提，该收益和风险 可以预期、量化 　　　每年的收益、折现率都相同，使用年限有限 二、指标的估算 （一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ 只有客观收益才能作为不动产的评估依据 （二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率或折现率）是评估价值的最关键因素。 △求取方法： 1.市场提取法（市场法） 寻找相类似几宗交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，用简单的算术平均法，求出资本化率 2.资本资产定价法 = + R = Rf + Rr = Rf + β(Rm - Rf) （1）房地合一纯收益a=72万元　 （2）建筑物的年纯收益Ｂ=240,ｒＢ＝12%，ｄ= 1/20 　　　　240×（12%+1/20）= 40.80（万元） （3）属于土地的年纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：ｒＬ＝ 10％，则： 　　　Ｌ＝31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2） （二）建筑物残余法 第五节 市场法在房地产评估中的应用（阅读） 一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积 二、适用对象及条件 （一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产 三、因素修正及操作步骤 （一）蹋勘被估房地产 （二）收集较充分的房地产交易实例资料 （三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 （四）建立价格可比基础 （五）差异因素的比较修正 1.交易情况修正 交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易