第五讲房地产估价.ppt

连乘式 一种观点认为：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项间既相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独与房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。 两种不同看法：连乘式和累加式 疯溃茬磋频疹学婉孝棍绳昼症题跪簇图累浴入仿酪扦杠东掠翅遣相菠吧拟第五讲房地产估价第五讲房地产估价 两种不同看法：连乘式和累加式 累加式 另一种观点认为：连乘修正时，第一个因素修正时既是一个量的概念，同时又是一个比例的概念，第二个因素修正时，则是在第一个因素修正的基础上再进行修正；尽管修正比例没有变，但修正的量由于基础改变，修正值则不同了。由于交易情况、交易日期、区域因素、个别因素相互是独立的，因而在修正时不应有重叠修正的现象，另一个方面各个因素修正的判断也是分别独立进行的，也就是一个修正量的概念，因此连乘修正是不合适的，应以累加修正为宜。 戳秤诗蛛朗毯鞘而烯怒恐磨说训罩伍唁蓝锗驻多弟挚壤沫郭优颊绚焉诲绎第五讲房地产估价第五讲房地产估价 对上述两种观点的看法 上述两种观点各有其道理，但两种修正方式的结果是不一样的 ，特别是当修正因素越多时，比准价格的差别越大。 究竟采用那种方式比较合适呢？从目前实际运用来看，连乘方法用得较多，美国等也多用价格直接加减法（不是累加法）。从连乘来看，它既反映了各个因素对房地产价格的相关关系，又反映了各因素对房地产价格的综合影响作用。 但要指出，区域因素和个别因子的影响不是单独起作用，而是共同叠加后发生作用的，因此，区域因素和个别因素的修正指数应采用加和或加权求和的方式测算确定比较合适， 建议采用：情况修正、期日修正、区域因素和个别因素四个指数修正用连乘法；区域因素和个别因素内的因子用累加法。 竖硫兵赚聪咒留趁认添斤铀礼丽言紊屑帧渔贾冬哑雷殆滞嘘挨娘除虏脓辉第五讲房地产估价第五讲房地产估价 比较修正的计算公式 陀援渊皿樊蚀滋憋退章妄狸维睁滑报鸦鼠它绑佐求拷沿周哩带墟惮眷抵权第五讲房地产估价第五讲房地产估价 二、关于比较基准，即100的位置 上述（1）—（5）式中，因素的比较基准不同，100的位置不一样。（1）式中，除交易日期一项因素外，其他因素是以估价对象房地产的情况为基准，用比较实例的因素条件与其逐一比较后确定比较实例的修正指数，故100在分子上，（2）式正好与（1）式相反，各项因素是以交易实例的因素条件为基准进行比较修正，100的位置就到了分母。（1）、（2）式这种处理方式都是可行的。（3）式中将100都放在了分子处，也是可行的，这样更利于用计算机计算，避免出错。但（4）式中区域因素的修正是以估价对象的房地产为基准，两者在同一公式中不统一，是不合适的。 粗夸携惰璃倦酪刻涣蛰竖瞩馒驼堑腿叫享袁戊冕搔疲劫迢撵鳃喇任呼镭洞第五讲房地产估价第五讲房地产估价 三、关于公式的互换问题 例如，假定公式（1）中的区域因素取值为100/90，换算到公式（2）中，不能直接在分子上各加10，即100/90≠110/100，（2）式中区域因素的分子应为100×100/90＝111，即100/90→111/100，这样100的位置改变了，修正系数仍相同，不会对评估结果产生影响。 靳迈呜暖飘洱减绞犬厌所心耻肥音眶氖哇粕熏久雇先唁俄还臀呐胆鞋开会第五讲房地产估价第五讲房地产估价 四、交易日期修正问题 再要注意的是公式中的交易日期修正问题。公式中一般以比较实例交易当时的价格指数为100进行修正，如果某城市或某区域的价格指数基期与交易期日不一致时，仍以交易当时为100，进行期日修正，则需要分别换算交易当时和估价时点地价指数的变化情况，分别求出交易当时和估价期日的价格指数，直接比较计算出期日修正系数，即期日修正系数由（ ）/100→Pt/Pi, Pt为估价时点的价格指数，Pi为交易当时的价格指数。 。 突买躲冶讳祭炭青贤沪黔丹粤梦儒凸吃托整潘斋郑侗隧铆槛卸弛凳疹概浦第五讲房地产估价第五讲房地产估价 五、区域因素和个别因素的修正方式 修正方式：直接修正和间接修正。目前主要采用直接修正方式， 间接修正方式，是以一个理想的标准房地产条件为基准，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。我认为这种方式较好，可以避免直接修正的主观性。 以一个城市为对象，建立标准修正系数体系。 采用均分法，即各影响因素作用一样；或加权分值法。后者更科学。 爪函迁惋诊次番渔蔬滋理琉芦拘板乖婆暴砸盖课座促立拼墩困侗汕宋潭写第五讲房地产估价第五讲房地产估价 比较修正的计算公式 日