房地产估价.doc

房地产估价名词解释?： ★1、房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。?? ★2、房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。? 3、估价对象：一个具体估价项目中需要估价的房地产。??? ★4、估价目的：估价结果的期望用途。? ★5、估价时点：?估价结果对应的日期。 ★6、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产?。 ?★7、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。? ?★8、收益法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ?★9、成本法：?求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。? ?★10、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。??? ★11、建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同?等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。? ?★12、建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。? ★13、路线价法 ： 路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法 。 ★14、路线价 ：通常为土地单价，也可为楼面地价 。 ★15、基准地价 ：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 ★16、楼面地价：是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格 。 ★17、重新构建价格：也称为重新构建成本，是指假设在股价时点重新取得全新状况的股价对象的必要支出。 ★18、补地价：是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。 ★19、市场价格，商品在市场上买卖的价格。同一种商品在同一市场上一般只能有一种价格。市场价格是由部门内部竞争形成的，它决定于两个因素：商品的价值和这种商品在市场上的供求状况。 ★20、地价区段：是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。 ★21、资本化率：是将房地产的净收益转换成价值的比率。 ★22、理论价格：是在经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。 折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 净收益：是经运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。? 加权移动平均法：是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。 原始价值简称原值，原价，也称为历史成本，原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。 成交价格：简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易。 总价格：简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。? 单位价格：简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。 房地产需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系，某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。? 房地产需求：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度度不同，先赋予每个价格不同的权数或权重，然后综合出一个价格 均衡原理：是以股价对象的内部构成要素的组合是否均衡，来判定股价对象是否为最高最佳使用。 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等， 残余价值：残值减去清理费用。 报酬率：是投资回报与所投入资本的比率。 潜在毛收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。 ?有效毛收入：是从潜在毛