房地产 估价5.ppt

第五章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 1、概念： 成本法求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 2、理论依据：生产费用价值论 从卖方的角度看，房地产价格是基于过去的生产费用 从买方的角度看，房地产价格是基于社会上的生产费用，类似于替代原理 成 本 法 适用对象与条件 只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。 成本法 操 作 步 骤 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、测算重新购建价格 3、测算折旧 4、求取积算价格 一、土地取得成本 二、开发成本：土地开发成本和建造成本 三、管理费用 四、投资利息 五、销售费用 六、销售税费 七、开发利润 1、勘察设计和前期工程费； 2、基础设施建设费； 3、房屋建筑安装工程费； 4、公共配套设施建设费； 5、开发建设过程中的税费。 一、积算价格＝重新购建价格－折旧 二、新开发土地价格＝取得待开发土地费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 三、新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 四、旧房地价格＝土地的重新取得价格（或重新开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开 发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得 的利润之和。 1、重新购建价格是估价时点时的； 2、重新购建价格是客观的； 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。土地的重新购建价格（具体为重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。 一、单位比较法 1、单位面积法 2、单位体积法 二、分部分项法 三、工料测量法 四、指数调整法 估价上的折旧是各种原因造成的价 值损失，是建筑物在估价时点时的 市场价值与其重新购建价格之间的 差额，扣除折旧即是减价修正。 建筑物在实体方面的损耗所造 成的其价值的损失： （1）自然经过的老朽； （2）正常使用的磨损； （3）意外的破坏损毁； （4）延迟维修的损坏残存 建筑物在功能上的相对缺乏、落后 或过剩所造成的建筑物价值损失。 包括由于消费观念变更、设计更新、 技术进步等原因导致建筑物在功能 方面的相对残缺、落后和不适用所 造成的价值损失；也包括建筑物功 能过度充足所造成的失效成本。 建筑物本身以外的各种不利因素 所造成的价值损失 。包括供给过 量、需求不足、自然环境恶化、 环境污染、交通拥挤、城市规划 改变、政府政策变化等。 （一）年限法 （二）市场提取法 （三）分解法 年折旧额： Di = D=（C-S）/N = C（1-R）/N 100万元（1-10%）/50=1.8万元 建筑物折旧总额： Et=D×t 1.8 ×10=18万元 建筑物现值： V=C- Et 100-18=82万元 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为： V=C × q 100 × 80%=80 万元 一、估价对象概况：政府用办公楼：土地总面积：250M2 ；建筑总面积850M2 ；建于1991年3月，钢筋混凝土结构 二、估价时点：2012年3月 三、估价过程： 1、选取估价方法：政府用办公楼，无直接的经济收益，也很少出现买卖情况，故采用成本估价法进行 2、选择计算公式：属旧有房地产估价，故采用公式如下： 房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 3、求取土地的重置价： （1）用市场法求取 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 一 6605 正常 2011年7月 劣5% 二 6810 正常 2011年11月 优6% 三 6665 正常