房地产估价(第5章).ppt

《房地产评估》 课件主编 俞明轩 制作 李竞 王琼 罗嘉 第五章 市场比较法 第五章市场比较法 学习目的与要求 第一节　市场比较法概述 第二节　交易实例的搜集 第三节　可比实例的选取 第四节　建立价格可比基础 第五节　市场比较法的计算公式 第六节 市场比较法的因素修正 第七节 市场比较法应用举例 本章小结 学习目的与要求 市场比较法是房地产评估的基本方法之一。通过本章的学习，理解市场比较法的基本概念和基本原理，了解市场比较法的适用范围，熟练掌握市场比较法的计算公式和评估程序，熟悉交易实例的搜集方法，理解可比实例的选取要求，能够熟练地运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。本章的难点是可比实例的选取，重点是市场比较法的计算方法及应用。 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的含义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的适用范围 四、市场比较法的限制条件 五、市场比较法的操作步骤 一、市场比较法的含义 市场比较法（Market Comparison Approach） 又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。 通过比较方法求取房地产价格的一种方法. 市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。 类似房地产 　　　在用途、建筑结构、所处地区等方面，与待估房地放相同或类似的房地产。 待估房地产 其前提：交易市场已经形成。 比准价格 在房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是最成熟的估价方法。 二、市场比较法的基本原理 替代原理 三、市场比较法的适用范围 房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： 　—没有房地产交易的地方 　—在农村等房地产交易较少的地区 　—某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房　　　　　地产，如古建筑 　—难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 四、市场比较法的限制条件 （一）近期性 （二）可替代性 （三）非单一性 （四）正常性 （五）可修正性 （六）合法性 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 五、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例 ②选取可比实例 ③建立价格可比基础 ④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正 ⑧求出比准价格 第二节 交易实例的搜集 一、广泛搜集交易实例必要性 二、搜集交易实例的途径 三、交易实例应搜集的内容 二、搜集交易实例的途径 1．查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。 2．实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。 3．查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。 4．假装成购买房地产者。 5．参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。 6．同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。 7．其他途径。 三、交易实例应搜集的内容 1．成交价格。 2．成交日期。 3．付款方式。 4．交易实例在交易时的状态。 5．交易双方及交易目的。 第三节 可比实例的选取 具体选取时应尽量做到下列6点： 1.与估价对象房地产的用途应相同。 2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。 3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。 4.与估价对象房地产的价格类型应相同。 5.与估价对象房地产的估价时点应接近。 6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。 第四节 建立价格可比基础 目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。 换算处理内容： 1、统一付款方式 2、统一采用单价 3、统一币种与货币单位 4、统一面积内涵与面积单位 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0方米 1坪=3.30579平方米 实例 甲：成交总价83万人民币，首付30万人民币，余53万半年后付清，建筑面积250平方米 乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺 建筑面积下的价格=套内建筑面积下价格*套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/建筑面积 套内建筑面积下价格=使用面积下价格*使用面积/套内建筑面积 第五节 市场比较法的计算公式 一、基本公式 二、直接比较法计算公式 三、间接比较法计算公式