房地产估价.doc

房 地 产 估 价 实 训 资 料 经 济 系 国贸房产教研室 2007年11月编写房地产估价实操计划书 第一部分 目 的 理论联系实际，巩固房地产估价理论知识。 通过综合性的训练，使学生系统地掌握市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法四种基本估价方法的原理，提高学生的专业估价技能。 通过案例模拟估价训练，使学生熟悉估价业务的操作流程，具备独立开展估价业务的能力。 通过严格训练，培养学生良好的工作作风和职业道德。 第二部分 内容及课时分配 本次实操是在学完《房地产估价》课程的基础上，结合实际的要求，采用教师指导、学生操作的方式进行的，其特点是注重基本功和基本技能的训练。本次技能训练时间为2周，即第17、18周，共计56学时。具体内容和学时分配如下： 实 训 项 目 学时分配 估价计算实务训练 12学时 估价报告实务训练 32学时 估价综合实务训练 12学时 总 计 56学时 第三部分 指导教师、地点和评分方法 1、指导教师：刘 丽、何宇明、张 禾 2、实训地点：详见课表 3、考核方法：总分：100分。其中：估价计算实务训练占20分，估价报告实务训练占60分，估价综合实务训练占20分。 实 训 内 容 实训项目一：估价计算实务训练 实训目的：掌握市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种基本估价方法的计算技能 实训项目二：估价报告实务训练 实训目的：掌握房地产估价报告格式，能撰写规范的房地产估价报告 实训项目三：估价综合实务训练 实训目的：通过估价案例模拟训练，熟悉房地产估价业务流程，具备拟定估价技术路线的能力 实训项目一：估价计算实务训练 实训任务一：根据资料，运用四种基本估价方法求取估价对象价格 1、估价对象为一写字楼于2001年9月底50年使用权建筑层高5m，没有电梯搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示： 57.32万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单平均法，小数点后保留两位） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第 n 年 1、土地取得 -------- 　 　 　 　 　 　 2、工程建设 　 -------- -------- -------- 　 　 　 ①住宅楼建设 　 -------- -------- 　 　 　 　 ②写字楼建设 　 　 -------- -------- 　 　 　 3、经营 　 　 　 -------- -------- -------- -------- ①住宅楼销售 　 　 　 -------- 　 　 　 ②写字楼销售 　 　 　 　 -------- -------- -------- 根据市场调查，有关数据如下： 该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售费用和销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/ m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报