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房地产估价 注意：土地使用年限的新规定 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依 照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动 产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定 不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 成本法应用中的相关规定 商品住宅价格构成的有关规定 ⑴ 成本。包括： ①征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； ②勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； ③住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算； ④住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； ⑤管理费：以上述①至④项之和为基数的1%～3%计算； ⑥贷款利息：计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 成本法应用中的相关规定 ⑵ 利润。以上述成本中①至④项之和为基数核定。 ⑶ 税金。按国家税法规定缴纳。 ⑷ 地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用；②住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 成本法应用中的相关规定 经济适用住房价格构成的有关规定 ⑴ 开发成本。包括： ①按照法律、法规规定用于土地征用和房屋拆迁等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 ②开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 ③列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 ④在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 ⑤管理费按照不超过以上①至④项费用之和的2%计算。 ⑥贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 ⑦行政事业性收费按照国家有关规定计收。 成本法应用中的相关规定 ⑵ 税金。依照国家规定的税目和税率计算。 ⑶ 利润。按照不超过开发成本中①至④项费用之和的3%计算。 下列费用不得计入经济适用住房价格： ①住宅小区内经营性设施的建设费用； ②开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； ③各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； ④各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； ⑤按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。 农地征收费用的有关规定 ⑴ 征地补偿安置费用。 ①土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。 ②安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。 农地征收费用的有关规定 ③地上附着物补偿费。地上附着物补偿费包括被征收房屋及其他建筑物(含构筑物)、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费，地上附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 ④青苗的补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。 农地征收费用的有关规定 ⑵ 征地管理费。征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。一般为2-5%。 ⑶ 耕地占用税(占用耕地的)。根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条件》(1987年4月1日国发［1987］27号)的规定，占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税义务人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。各地耕地占用税的适用税额标准，由各省、自治区、直辖市人民政府在《中华人