房地产估价理论10﹒16.ppt

房地产估价理论与方法 第3章 房地产估价方法——市场法 7、选取可比实例： 第3章 房地产估价方法——市场法 7、选取可比实例： 第3章 房地产估价方法——市场法 8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准 第3章 房地产估价方法——市场法 8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 8、可比实例成交价格的处理： 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 第3章 房地产估价方法——市场法 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 市场法习题课 2、单选： 3 2、单选： 4 2、单选： 5 2、单选： 6 2、单选： 7 2、单选： 8 2、单选： 10 3、多选： 11 12 3、多选： 13 3、多选： * * 可比实例房地产应是估价对象的类似房地产; 区位相近 用途相同 权利性质相近 档次相当 规模相当 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； 可比实例的成交价格应尽量为正常价格。 统一付款方式 课堂练习1 某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%, 计算在成交日期一次性付清的价格。 统一价格表示单位 建筑面积、套内建筑面积； 土地单价、楼面地价； 统一币种和货币单位 美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算； 8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准 统一面积内涵： 面积价格换算公式 8、可比实例成交价格的处理——建立比较基准 统一单位面积： 面积单位换算公式 1公顷＝10000平方米＝15亩 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0方米 1坪＝3.30579平方米 8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正 甲 乙 两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地 8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正 甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、30万元； 合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元； 若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为30－45万元。 8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正 交易情况修正方法 关键点： 修正系数以正常价格为基准确定！ 8、可比实例成交价格的处理——交易情况修正 交易情况修正方法 交易税费修正公式 课堂练习2 某宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。 8、可比实例成交价格的处理——交易日期调整 关键点： 交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！ 课堂练习3 某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。 课堂练习4 某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元／平方米，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上个月为）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。 课堂练习5 评估某宗房地产2011年