《房地产估价理论和方法》试卷2.doc

《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题 1．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A.建筑技术B.土地权利设置 C.相邻关系D.土地使用管制 2．一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A. 40 B. 42 C．48 D. 50 3.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。 A.某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积÷总建筑面积 B.某部分占有的土地份额＝该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积 C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额 D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价 4.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A.有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 5.甲土地的楼面地价2000元／平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。 A.甲等于乙B.甲大于乙 C.甲小于乙D.难以判断 6.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。 A.甲大于乙B.甲小于乙 C.甲等于乙D.难以判断 7.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。 A.逐渐降低B.逐渐升高 C.可视为基本不变D.为零 8.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A.估价时点不同 B.交易日期不同 C.估价目的不同 D.估价对象的状况不同 9.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 10.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为（）％。 A. 6. 0 B. 6.9 C．8. 8 D. 9. 0 11．估价上的折旧注重的是（）。 A.原始取得价值的减价修正 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价修正 12．某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为（）万元。 A. 18.25 B. 20.00 G. 21.58 D. 22. 00 13.收益法中的运营费用率是指（）。 A.运营费用与潜在毛收人之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收人之比 14.在评估投资价值时，折现率是（）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 15.区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.某一事物与其他事物 D.各种事物 16.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。 A.成本法B.假设开发法 C.收益法D.比较法 17．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。 A.工业厂房B.工业用地 C.商品住宅D.商住用地 18.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。 A.估价机构B.估价人员 C.估价对象D.估价方法 19.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 20.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。 A.上升B.下降 C.不变D.升降难定 21．