房地产估价理论与方法(8—10).pdf

第八章 成本法及其运用 1 1 11 1 1 11 成本法概述 2 2 22 2 2 22 房地产价格构成 3 3 33 3 3 33 成本法的基本公式 4 4 44 4 4 44 重新构建价格的求取 5 5 55 5 5 55 建筑物折旧的求取 6 6 66 6 6 66 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 7 7 77 7 7 77 成本法总结 第一节 成本法概述 第一节 成本法概述 第第一一节节 成成本本法法概概述述 一、成本法的含义（熟悉） 一、成本法的含义（熟悉） 一一、、成成本本法法的的含含义义（（熟熟悉悉）） 重置成本 重建成本 � 重置成本 重建成本 简要概念：是根据估价对象的重重置置成成本本或重重建建成成本本 来求取估价对象价值或价格的方法。 � 具体概念：是测算估价对象在估价时点的重置成本 重置成本或重建成本减去折 重置成本或重建成本减去折 或重建成本和折旧，将重重置置成成本本或或重重建建成成本本减减去去折折 旧 旧 旧旧得到估价对象价值或价格的方法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价 � 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价 成成本本法法是是求求取取估估价价对对象象在在估估价价时时点点时时的的重重置置价价 格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 格格，，然然后后扣扣除除折折旧旧，，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合 理价格或价值的方法。 理价格或价值的方法。 理理价价格格或或价价值值的的方方法法。。 定义中涉及的概念 定义中涉及的概念 定定义义中中涉涉及及的的概概念念 � 所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新 取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和 应得利润。 � 所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物 价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场 价值与在估价时点的重新购建价格之差。 二、成本法的理论依据（熟悉） 二、成本法的理论依据（熟悉） 二二、、成成本本法法的的理理论论依依据据（（熟熟悉悉）） 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 � 从从卖卖方方角角度度看看，，成成本本法法的的理理论论依依据据是是生生产产费费 用价值论。 用价值论。 用用价价值值论论。。 从买方角度看，成本法的理论依据是 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 � 从从买买方方角角度度看看，，成成本本法法的的理理论论依依据据是是替代原 替替代代原原 。 理。 理。。 理理 三、成本法适用的估价对象（掌握） 三、成本法适用的估价对象（掌握） 三三、、成成本本法法适适用用的的估估价价对对象象（（掌掌握握）） 新开发的 新开发的 � 新近开发建设完成的房地产（简称新新开开发发的的 房地产 房地产 房房地地产产） � 可以假设重新开