第四章房地产市场调查与研究.ppt

第三章 房地产市场调查与研究 本章学习目的和要求： 1.了解市场调查研究的作用和原则 2.熟悉房地产市场调研程序，具备制定和实施调研计划并撰写调研报告的能力。 3.掌握房地产市场调研的主要内容。 4.掌握房地产市场调研的基本方法。 5.具备设计房地产市场调查问卷的能力。 第一节 房地产市场调查研究概述 一、市场调查研究的作用 市场调查研究是市场营销的重要手段 市场调查研究是营销决策的基础 二、市场调查研究的一般原则 准确性原则 时效性原则 全面性原则 针对性原则 创造性原则 三、房地产市场调查研究的误区 轻视调研 轻信调研 盲目调研 第二节 房地产市场调查程序 房地产市场调查的程序是指从调查准备到调查结束全过程工作的先后次序。 通常，一项正式调查的全过程一般分为：调查准备、调查实施以及分析总结三个阶段。 一、准备阶段 提出问题，明确目标 初步情况分析和非正式分析 制定调查方案和工作计划 拟订调研计划书 二、实施阶段 建立调查组织 收集第二手资料 收集第一手资料 三、分析和总结阶段 数据的分析与解释 编写调研报告 总结反馈 第三节 房地产市场调研的主要内容 一、市场环境调研 （一）宏观环境调研 （二） 区域环境调研 指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。 房地产区域调研常用术语 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——指楼盘相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多。 商圈——零售学用语，指优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50%-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15%-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5%-25%顾客的范围)。 商业中心——与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心可再细分为某一地段。 节点——指观察者步行进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅有外在主观、仰视、眺望的视觉接触，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 商圈市场调研的内容 1.商圈范围，业态业种构成，大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌。 2.商业竞争趋势。 3.客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平。（瞬间顾客密度、收银台排队长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）。 4.路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度、代表性商铺门面宽度、进深、 净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性。 5.交通干道及出入口，消费者基本交通工具，交通线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性。 6.商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度。 7.商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）。 8.在建、拟建大型商用物业项目，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。 （三） 项目微观环境调研 1.对项目的用地现状及开发条件进行分析 2.对项目所在地的周边环境进行分析 3.对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 二、房地产消费者市场调研 房地产消费者市场调研主要是房地产消费者需求调研，以及关于消费者的构成的市场调研。 房地产消费者市场调研主要包括内容： 1.房地产消费者市场调研 2.房地产消费动机市场调研 3.房地产消费行为市场调研 1.房地产消费者市场调研 房地产消费者市场调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成，主要包括： （1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势； （2）房地产现实与潜在消费者的数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；