商业房地产投资分析第四章.pdf

第四章 商业房地产 投资运作模式 因为商户对市场的认同度不同,所以市场的运作手法就衍生出了很 多种模式。随着认同度的加深，商户前期进入市场的成本就会加大；如 果认同度低，则前期的进入成本就低。进入成本包括很多项目，如赞助 费、建设费、入场费、会员费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费 用，而运作手法就是通过各种组合实现其最佳营销。我们常常可以看到 以下这些广告词。 ◆白云市场：5年包租，年收益8%，一次性返还前两年收益。 ◆北方明珠：签约方式有1年租期，10年租期；优惠政策为进驻 的商户统一免租期3个月。 ◆盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万元，3年累计 返还10万，超低签约则只需首付5万元，月还款2000余元。 ◆万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4.8万元投入，3年包租，月 供无忧。 ◆星河城：A.一次性付款享受98×97折优惠,B.按揭付款享受98 商 ×98折优惠,C.其他付款方式享受98×99折优惠。 业 ◆世冠宏业：租金保障，签约3年租金不变，免租1年。 房 地 ◆第三级：投资第三级，10年包租，轻松拥有50年商业产权等。 产 投 资 下面将详细介绍这些广告词背后的商业运作模式。 分 析 69 第四章 商业房地产投资运作模式 一、租赁模式 租赁模式主要根据商户对市场的认同度来确定，项目认同度越高， 进入项目的入市门槛也就越高，租赁也由此派生出许多模式。下面以认 同度的高低划分，由低到高，依次列出在各阶段的租赁使用模式。 1.项目认同低的情况下，优惠出租 A 免租3个月，交6个月租金使用9个月，或免半年租金； B 前3个月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付； C 在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天； D 在某某日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。 以上诸如此类以极其优惠的条件要求先入场的，都是因为其项目的 认同度低，而需要商户占主导地位，以吸引商户入市的举措。 2.项目认同度一般的情况下，正常出租 A 试营业1个月或3个月，租金押一付三，或是半年付； B 交摊位押金**元，租金季付或半年付，交付方式押二付三等； C 交摊位押金门槛极低，仅几千元不等，租金年付或半年付。 3.认同度略高的情况下，开始设置门槛 A 押金为**元（正常为2000元、5000元、1万元、2万元，视门槛高 低不