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第四章-投资性房地产4——投资性房地产的转换与处置
第四章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换：
房地产转换，是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：
（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：
（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商
品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其
重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：
1.成本模式下的转换：
（1）投资性房地产转换为自用房地产：
借：固定资产/无形资产（原投资性房地产账面余额）
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）
贷：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
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（2）投资性房地产转换为存货：
借：开发产品（原投资性房地产账面价值）
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（原资产的账面余额）
（3）自用房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产（原资产账面余额）
累计折旧/累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）
固定资产减值准备/无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产（原资产账面价值）
存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）
贷：开发产品（原资产的账面余额）
2.公允价值模式下的转换：
（1）投资性房地产转换为自用房地产：
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作
为自用房产地产的账面价值。公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产/无形资产（转换日该