当地产商与老年地产.doc

/thread-39305-1-1.html　 养老地产慢热 政策空白待填　　　一场原计划小范围业内养老地产闭门研讨会，竟然引来超过全国100家房地产企业、投资公司和保险机构的报名，这让主办方始料不及。“养老地产是房企转型的下一个目标。”主办方全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝4月告诉《中国经营报》记者。　 　　在住宅暴利时代即将成为过去，楼市调控剑指“房价合理回归”的大背景下，记者通过采访发现，大型房企纷纷染指养老地产，意在谋取企业的一个新的赢利点。　　　 房企看好养老地产　　　 　　4月22日下午3点，在北京顺义东方太阳城，来自全国各地100余家房企、投资公司和保险机构的相关负责人正在倾听解说员对太阳城模式的介绍。　 　　这个国内最早的养老地产项目，完全复制国外模式，即以地产作为载体，试图通过包括医疗、娱乐、服务等运营的方式获取长期收益，实现单纯住宅开发销售到持有的转变。　　 　　“人口红利时代已经结束，养老产业必然是房企下一个角逐的方向。”辽宁大洋集团蔚蓝地产董事长于浩波认为，人口红利的结束意味着劳动力成本的增加，而“421家庭模式”必然让“老人老无所养”。“子女面对巨大的工作压力，已经无法顾及老人。”　 　　中国已经进入老龄化社会，成为房企看好养老地产的主要原因。此前万科、绿地、保利、华润、首创、合生创展等品牌房企开始布局养老地产项目。对于中小房地产企业而言，他们拥有一些相对偏远但环境优美的土地，“这些土地恰恰适合做养老地产。”济源市环球房地产开发公司董事长王成利，此前就在黄河小浪底附近拿到了大块土地，准备做养老地产。不仅如此，一些较为偏僻的地方政府也开始以养老地产招商引资。比如广西正在打造北景国际长寿养生城。　　　 　　各路资金加速进入　　 　　和房企一样，其他资金也纷纷看好养老地产。原因在于，在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元，之后会逐年增加。　　 　　最新信息显示，首创置业与长青基金4月27日正式宣布，正式共同探索中国特色养老地产模式。公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。　 　　国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资，或者间接推动养老地产进度。阳光保险集团投资部负责人郑哲告诉记者，该公司已经在武汉有一个养老地产项目。　　 　　“保险机构需要有新的利润增长点，需要一个新的持续的利润增长模式。”郑哲表示。　 　　截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，按照《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。　 　　不仅如此，国外资金的进入加速了国内养老地产的布局。据《华尔街日报》称，包括美国老年公寓公司Emeritus在内的多家老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场。　　 　　政策瓶颈亟待破解　　　 　　民政部副部长窦玉沛曾公开表示，目前养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。“这与政策支持有很大关系。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。”　　　 　　就实质来说，养老产业中的地产并不是赢利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。然而，目前养老地产持有经营即使做得好，经营收益也不足10%，贷款利息都难以偿还。　　 　　“养老地产关键是后期服务，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”中国希格玛公司投资发展部总经理冯斌向记者表示，5年内养老地产处在试验阶段，各个企业抢占地盘；接下来5年则是成长期，市场开始细化；10年后进入成熟期，大企业兼并小企业，品牌开始集中。　 　　由此，养老地产开发模式呈现出极度混乱的局面。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是卖住宅。”于浩波表示，“这些企业只能获得政府一次信任。”“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模。　　　 　　模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入，这以首创置业与长青基金为代表。　 　　模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。　 　　不过无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，地产项目多瞄准高端养老客户。来自民政部消息称，相关部门将建立养老服务补贴制度。根据于浩波透露，他们着手制订的养老地产模式、标准基本“收官”。“这个模式得到了辽宁民政厅以及民政部的支持，主要模式就是开发与后期运营完全分开，可以为养老地产寻求一个持续利润增长模式，也为众多资金提供退出途径。”　 　　　 万科、保利、绿