房地产开发经营业务企业所得税处理办法》讲解（111页）ppt课件.ppt

国家税务总局所得税管理司 何道成 2010.3. ; 引 言; 第一章 总则 第二章 收入的税务处理 第三章 成本费用扣除的税务 第四章 计税成本的核算 第五章 特定事项的税务 第六章 附则 国家税务总局所得税管理司 何道成 2010.3 ; ;一、国税31号文的出台背景 ---房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在主要问题;一、房开企业所得税征管存在主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;二、新31号文的执行范围;三、开发产品的完工标准;四、外资企业的完工标准;五、关于房开企业税前扣除的管理;六、关于房地产开发企业核定征收问题;七、《税收征管法》第十五条;第二章 收入的税务处理;一、销售收入范围; ○ 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品 ○以现房方式取得的销售收入 ;三、外税（老法）对预售收入征税方式;四、内税（新老一致）对预售收入征税方式; ◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售 ; ◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎ 包销;（一）预售方式取得的收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售收入。 （二）预计计税毛利率和毛利额 ---指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。 ;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;八、计税成本结算时点;九、完工开发产品的税务处理;十、完工开发产品的税务管理;十、完工开发产品的税务管理;十一、开发产品预租收入的确认;十二、开发产品视同销售行为税务处理;○具体项目 ○视同销售确认时点 ◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时; ○本企业近期同类开发产品销售价格 ○参照当地同类开发产品市场公允价值 ○按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定;; ○权责发生制原则 ○合理性原则 ○配比原则 ○真实性原则 ○合法性原则 ○及时性原则; 老31号文共例举14项 新31号文共例举12项;已实现可售面积×可售面积单位工程成本 ○可售面积 建设部有关规定 ○单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本÷总可售面积 ;○属于成本对象完工前发生的费用 ◎直接成本直接计入 ◎能分清成本对象的间接成本直接计入 ◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 ;○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊 ◎第1次 ◎第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象;五、维修费用;六、共用部位、共用设施设备维修基金;七、会所等配套设施建造费用;八、邮电通讯、学校、医疗设施;九、售房部、接待处、样板房建设及装修;十、保证金; 新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。;十二、利息;十二、利息;十三、土地闲置费;十四、成本对象报废和毁损损失;十五、折旧费用;第四章计税成本讲解;开发产品计税成本概念;开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本 ; 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则: (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。; （二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。