房地产开发企业所得税.pptx

房地产开发企业所得税 宁波中瑞税务师事务所 李忠尔 地址：宁波中山西路11号四楼 电话内 容 1.房地产开发企业所得税概述 2.房地产企业所得税主要政策规定 3.房地产企业所得税主要变动 4.执行房地产企业所得税政策的若干建议 房地产开发企业所得税概述 一.房地产开发企业所得税政策演变 （一）内资房地产开发企业 企业所得税（94.1.1；按一般企业征税）→国税发[2003]83号（2003年7.1 ；预售收入按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额 ，完工后将差额并入当期应纳税所得额） →国税发[2006]31号 （将预计营业利润额改为预计毛利额 ，方法类似） →国税函[2008]299号 （2008.1.1； ※又将预计毛利额改回预计利润额 ，没区分内外资，事实上失效） →国税发[2009]31号（2008.1.1；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，并更加规范和具操作性 房地产开发企业所得税概述 （二）外资房地产开发企业 外资企业所得税法（91.7.1；按一般外资企业征税） →国税发[1995]153号（明确房地产企业不属生产性企业；预售房地产收入可预计应纳税所得额预征所得税，销售收入实现后，计算应退补税额 ；宁波规定预计利润为10%，实际执行为7%） →国税发［1999］第242号 （2001.1.1；向境外代销、包销企业支付佣金等，按要求并不得超过房地产销售收入的１０％ ）→国税发[2001]142号 （文到之日，发文2001.12.20 ；强调并进一步规范国税发[1995]153号；宁波05年起规定预计利润调整为10%） →国税发[2009]31号（2008.1.1；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，并更加规范和具操作性） 房地产开发企业所得税概述 二.房地产开发企业所得税是企业所得税法特殊适用 （一）政策规定、计税原理和征收方法适用基本的税法规定 1.征收方法：查账征收和核定征收 2.计税原理（查账征收企业） （1）按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退（或抵）少补 （2）年应税额=年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免税额 （3）应纳税所得额=应税收入（总收入—不征税收入—免税收入）—扣除项目金额（包括应税收入相关的成本、费用、税金和损失，也包括亏损弥补和加计扣除）=利润总额+纳税调整增加额—纳税调整减少额 房地产开发企业所得税概述 3.政策规定 基本的政策规定与税法规定一致 收入分为应税收入、不征税收入、免税收入 扣除项目的相关、真实、合理、权责发生制和划分收益性支出和资本性支出等原则 具体的扣除项目，凡没有行业特点的（也即国税发[2009]31号未提及或虽规定不冲突）按税法规定：如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费、利息支出、工资附加费、资产税务处理等 税收优惠按税法规定（包括免税、加计扣除） 房地产开发企业所得税概述 （二）根据行业特点制订特殊政策和征收方法 1.征收方法 （1）查账征收是基本的征收方法 （2）核定征收方法 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形（因账务设置或核算无法确定收入、成本或费用），税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理 房地产开发企业所得税概述 2.行业特殊的政策 （1）未完工预售收入预计预计毛利额并计纳税；完工后及时结算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，差额并计纳税（注：通过纳税调整方法解决，也即差额为正时补缴或弥补亏损；差额为负时，只能抵缴其他所得或加大亏损额，不因预计毛利额而退税） （2）对共用部位和设施设备的维修；配套设施的处理；邮电通讯、学校、医疗等相关设施处理作出规定 （3）境外佣金作出限制规定 （4）合作和合资作了明确 （5）明确了预提费用的范围及限度 （6）按行业特点对收入和成本的税务处理作出具体规定 房地产开发企业所得税概述 预售调增调减 主要政策规定 一.区分完工和未完工开发产品分别征税 就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税；就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳税 （一）完工开发产品 按一般制造业产品规定，分别确定计算收入、扣除项目，计算应纳税所得额 完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2. 开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得了初始产权证明 主要政策规定 （二）未完工开发产品（包括办理房地产初始登记、取得产权证前） 1.用于销售 （1）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计