房地产开发企业所得税.ppt

二、成本、费用扣除的税务处理 （二）计税成本 1、成本对象的确定： 可否销售原则、分类归集原则（地点、时间、结构相近）、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。 成本对象在开工之前确定,并报主管税务机关备案。如需改变，应征得主管税务机关同意。 二、成本、费用扣除的税务处理 2、计税成本内容 土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费 公共配套设施费： 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 二、成本、费用扣除的税务处理 3、计税成本的核算 各 项 开 发 支 出 期 间 费 用 开 发 成 本 间 接 成 本 共 同 成 本 直 接 成 本 归集 归集 归集 分配 分配 直接计入 成 本 核 算 对 象 的 开 发 成 本 结转 开 发 产 品 已 销 产 品 未 销 产 品 主 营 业 务 成 本 结转 二、成本、费用扣除的税务处理 共同成本、间接成本分配方法: 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 二、成本、费用扣除的税务处理 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 二、成本、费用扣除的税务处理 已销开发产品的计税成本： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 二、成本、费用扣除的税务处理 计税成本应为实际发生的成本 例外：三种可预提的情况 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 二、成本、费用扣除的税务处理 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造）。 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。 二、成本、费用扣除的税务处理 4、停车场 单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 二、成本、费用扣除的税务处理 5、会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施： 　属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 二、成本、费用扣除的税务处理 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 二、成本、费用扣除的税务处理 6、邮电通讯、学校、医疗设施： 应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 二、成本、费用扣除的税务处理 7、 以非货币交易取得土地使用权的成本 以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业 产品为该项 土地开发建造：首次分出开发产品，应分产品公允价值加税费 产品为其他土地开发建造：投资交易发生时，应付产品公允价值加税费 二、成本、费用扣除的税务处理 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业：土地使用权公允价值加相关税费 二、成本、费用扣除的税务处理 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业：土地使用权公允价值加相关税费 二、成本、费用扣除的税务处理 8、属于成本对象完工后发生的费用 　　2次分摊 ◎第1次 ◎第2次 　已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 　未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 二、成本、费用扣除的税务处理 注意区分: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 三、特定事项的税务处理 （