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浅议房地产开发企业所得税业务的财税处理 张宏武 (西安紫薇地产开发有限公司 710119) 【摘 要】新的 《企业所得税 法》从 2008年 1月 1日起开始实施，企业的 应调整的应纳税所得额=主营业务收入一主营业务成本一本 所得税财务税务处理比较复杂，涉及面较广。而房地产企业的所得税 期已转销售收入的预售收入 ×预计利润率+按预收账款计算缴纳 业务有一些区别于其他企业特殊的处理，本文将针对房地产业务所得 的营业税金及附加 税预计的时间性差异 、投资性房地产、预缴所得税的抵亏等几种特有业 2、财务处理 务进行分析 、总结和归纳。 计算应补缴的企业所得税： 【关键词】房地产 ；所得税；业务处理 当期补缴所得税= (主营业务收入一主营业务成本一本期已 转销售收入的预售收入 ×预计利润率+按预收账款计算缴纳的营 企业的所得税业务是相对 比较复杂的财税业务 ，房地产企业 业税金及附加)x25％ 的所得税业务相对于其他行业又有其特殊性 ，本文仅就房地产公 账务处理为： 司所得税特殊业务的财税处理进行总结归纳。 冲回原确认的递延所得税资产 ： 一 、 按照预售房款预缴企业所得税的业务处理 贷：递延所得税资产 (一)预售房款尚未满足财务收入确认条件的阶段。 借：所得税费用 该阶段是指与业主的房屋销售合同已经签订，房款已经收取， 确认当期所得税费用： 但项目的建设尚未竣工备案，房屋没有交付业主使用，项目的工程 借：所得税费用 结算尚未完成，建设成本尚未确定。 贷：应交税费——应交所得税 1、税务处理 应当注意，当实际毛利率小于预缴所得税的毛利率时，当期应 国税发E2oo9131号文件第六条 ：企业通过正式签订 房《地产销 调减应纳税所得额，以上第二笔分录确认当期所得费用为负值。 售合同》或 房《地产预售合同》所取得的收入 ，应确认为销售收入的 二、预收房款预缴所得税前弥补 以前年度亏损的业务处理 实现 (为税法 口径的销售收入 ，非财务 口径的收入)。企业销售未 国税发-[2009]第 056号 《国家税务总局关于修订企业所得税 完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 (或月)计 纳税申报表的通知》规定进行如下计算：应纳税所得额=利润总额 算出预计毛利额 ，计入当期应纳税所得额。计算当期预售的房款 +纳税调整增加额一纳税调整减少额一弥补以前年度亏损。另 应当增加的应纳税所得额为： 企《业所得税法》第五条规定：应纳税所得额=收入总额一不征税 应调增的应纳税所得额=本期开发产品预售收入 ×预计利润 收入一免税收入一扣除额一允许弥补的以前年度亏损。根据上述 率．按预收账款计算缴纳的营业税金及附加