房屋承租人优先购买权研究.pdf

摘 要 房屋承租人优先购买权作为民事优先权体系中的一个重要制度,蕴含了弱 者保护、资源利用效率等思想,具有一定的制度价值。该制度在我国现行法中 已经有相关规定,正在制定中的民法典草案主要版本也都有相关规定。但由于 现有法律相关规定过于原则,缺乏对该制度的统一、细化和可操作的规定,理 论认识上也有较大争议,造成司法实践中适用法律的混乱、裁判的不统一,不 利于恰当的保护房屋承租人的优先购买权,并避免对房屋承租人优先购买权的 过度保护。而正在编纂中的民法典则是一个重新检讨、完善该制度的历史性契 机。基于上述认识,笔者认为该选题是具有一定的理论意义和实践意义的。从 理论意义上说,有助于澄清对房屋承租人优先购买权的认识,尤其通过对该制 度的历史演进和对其制度价值的考察,有助于我们以限制性保护的思想达到房 屋承租人优先购买权的合理的边界,平衡和共有人、善意第三人、典权人的利 益;从实践意义上说,有助于澄清司法实践中的争议,尽量寻找妥当的裁判的 学理路径。 本文正文部分分为 4个部分,共 4章。 第 1 章是房屋承租人优先购买权的理论基础分析,包括房屋承租人优先购 买权的概念和特征、房屋承租人优先购买权的立法的历史发展、房屋承租人优 先购买权在优先权体系中的地位、房屋承租人优先购买权的功能与存废等(包 括提出了房屋承租人优先购买权的限制性保护原则)。 第 2 章是房屋承租人优先购买权的法律性质分析。探讨了包括请求权说、 形成权说、期待权说、既得权说、物权说、物权取得权说、债权说等关于房屋 承租人优先购买权的法律性质的传统学说,并提出了自己的倾向性观点。为后 面房屋承租人优先购买权的权利行使、效力、救济等分析进行了充分的理论铺 垫。 第 3 章是房屋承租人优先购买权的成立与行使条件的分析。探讨了房屋承 租人优先购买权的成立与行使条件(包括实质条件、形式条件),并分析了房屋 承租人优先购买权行使的限制,如法律限制、诚实信用原则限制等方面,其中 诚实信用原则限制方面对于在目前存在法律漏洞的情况下,有助于防止承租人 1滥用房屋优先购买权侵犯出租人正当交易利益。 第 4 章探讨了我国房屋承租人优先购买权的立法完善问题。包括分析了我 国现行法对房屋承租人优先购买权立法的成功与不足,结合我国民法典的编纂 契机,提出了相应的立法完善具体构想,包括明确房屋使用性质的限制、细化 出租人通知制度、明确承租人优先购买权人行使权利的期间制度、明确规定承 租人优先购买权的效力及优先权的效力顺位、明确规定房屋承租人优先购买权 的救济和法律责任、规定承租人优先购买权禁止转让和继承原则等。 本文既有创新之处,同时,也有许多不足的地方。本文的创新之处主要包 括: 1.从历史考察、比较法考察等路径分析了房屋承租人优先购买权的制度价值, 并结合当代时代变迁重新检讨了该制度的价值,提出了限制性保护的思想,并 将其贯彻在全文的分析思路中。这样有利于对房屋承租人优先购买权制度有一 个整体把握的前提下进行制度分析、评价和构建。2.从体系的角度探讨了房屋承 租人优先购买权的地位、功能等。3、重新检讨了房屋承租人优先购买权的性质、 成立和行使条件及限制等。4、以利益衡量和体系的方法分析了房屋承租人优先 购买权的权利冲突问题。5、对房屋承租人优先购买权制度提出了有益的立法完 善建议等,如明确房屋使用性质的限制、细化出租人通知制度、明确承租人优 先购买权人行使权利的期间制度、明确规定承租人优先购买权的效力及优先权 的效力顺位、明确规定房屋承租人优先购买权的救济和法律责任、规定承租人 优先购买权禁止转让和继承原则等的分析。当然,限于水平等因素,文章不足 之处难免,唯有在将来的工作中进一步思考、完善。 关键词:承租人; 优先购买权; 立法完善 2Abstract As an important part of the system of Pre-emption, the purchase priority of house lessees has its significance in stabilizing society, making full use of social sources, and protecting the rights of lesseeAlso, the lessee’s pre-emption is manifested both in legislation and judicial practice as well as in the different draft of civil code. But at present, many contentious problems emerged from practice because