《房屋承租人优先购买权的性质研究.doc

房屋承租人优先购买权的性质研究 --------以民法价值判断实体性论证规则为视野 【摘 要】： 房屋承租人优先购买权的权利性质是房屋承租人优先购买权制度的重要内容之一。房屋承租人优先购买权的权利性质决定了该权利的法律效力，从而决定了承租人与出租人之间的法律关系与地位，进而决定当事人之间利益的分配。在我国，房屋承租人优先购买权的权利性质经历了由“物权阶段”向“性质待定阶段”再向“债权新阶段”转变的过程。特别是2009年最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，首次明确提出了债权性质的房屋承租人优先购买权，这对于完善房屋租赁市场相关制度具有划时代的意义。以民法价值判断实体性论证规则为视野来研究这一转变过程，对于确立房屋承租人优先购买权制度的价值基础和完善该制度体系具有重要意义。 【关键词】： 房屋承租人优先购买权 物权 债权 房屋承租人优先购买权制度是我国民法的一项重要的制度。它对房屋承租人的利益进行了有效的保护，反映了法律对于弱势群体利益的关切，是国家干预经济生活在法律上的反映。自全球金融危机以来，国家加强了对经济领域的宏观调控，包括对房屋租赁市场的干预。于2009年9月1日正式实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，就是以国家意识为主导来完善我国房屋租赁市场的法律秩序。该司法解释不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。这对于补充我国《合同法》关于房屋承租人优先购买权的原则性规定和增强房屋承租人优先购买权在司法实践中的操作性具有重要意义。 工欲善其事，必先利其器。要想构建好房屋承租人优先购买权法律制度，首先必须解决好该权利为何种性质的问题。因为房屋承租人优先购买权的权利性质决定权利的法律效力，从而决定了承租人与出租人之间的法律关系与地位，进而决定当事人之间利益的分配。[1]王泽鉴先生也曾指出：“优先承买权，在实务中甚为重要，诉讼案件甚多，法院有甚多判例，其中最基本的问题，系关于优先承买权法律性质。”[2]房屋承租人优先购买权的权利性质很大程度上决定着该制度的存在价值和体系建构。 我国从上个世纪80年代起开始构建房屋承租人优先购买权制度，到2009年最高人民法院出台新的司法解释来完善房屋承租人优先购买权制度，房屋承租人优先购买权在我国经历了由“物权阶段”到“权利性质待定论阶段”再到“债权阶段”的权利性质的转变。该转变时期也是我国改革开放以后，社会生活发生巨大变化的时期。特别是在我国经历了国际金融危机后，经济领域的许多制度体系都需要再完善，以适应社会的变化发展。法律的发展是以经济的发展为基础的。[3]因此，房屋承租人优先购买权性质的转变，是社会进步发展的要求，是法律对该权利的性质所作出的理性选择。 房屋承租人优先购买权的性质变化的过程，实质上也反映了民法对该权利做出了不同的价值判断。价值判断问题是民法问题的核心。民法价值判断实体性论证规则就是以民法学者最低限度的价值共识为内容的论证规则。讨论者若以实体性论证规则为前提，遵循作为程序性技术的论证规则和形式，运用妥当的论证方法，必会达致相互理解，进而为形成新的价值公示开辟可能。民法价值判断问题的实体性论证规则其中的一项规则就是：在没有足够充分且正当理由的情况下，不得主张限制民事主体的自由。[4]而房屋承租人优先购买权的核心问题就是对房屋所有人自由处分权进行限制的问题。因此，以民法价值判断实体性论证规则来检讨房屋承租人优先购买权的性质变化的过程，能够从根本上得出该权利性质变化的原因，从而为进一步完善房屋承租人优先购买权制度体系奠定价值基础。下文将分别论述房屋承租人优先购买权的三个性质不同的阶段。 一、房屋承租人优先购买权权利性质的“物权阶段” 房屋承租人优先购买权制度在我国起初是以物权的性质加以构建的。1986年《中华人民共和国民法通则》第90条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”最高人民法院对这一条文进行解释，创设房屋租赁合同的承租人优先购买权，并赋予此项承租人优先购买权物权效力。即《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由该条文可见，当时的房屋承租人优先购买权的性质为物权。其原因为，一方面该项权利是法定的权利而非当事人约定的权利。它不仅对房屋出租人行使所有权有所限制，而且对意思自治原则也有所限制，表现为承租人在优先购买权受侵害的情况下，可以使房屋所有人和第三人通过自由