房屋承租人优先购买权研究毕业论文.doc

房屋承租人优先购买权研究 摘要：房屋承租人优先购买权作为优先购买权的一种，其被我国作为一项重要的民事法律制度确立也已久。但是由于我国现有法律未有系统规定，只在《合同法》中进行原则性规定，使得该制度在实践中未起到应有的作用。本文将从房屋承租人优先购买权的法律性质、行使以及效力等方面来着手研究，并结合对现状的分析，从而提出立法完善构想，以完善房屋承租人优先购买权制度。 关键词：房屋承租人；优先购买权；形成权；同等条件 THE RESEARCH OF THE PRE-EMPTION RIGHT OF HOUSE TENANT Abstract: As one of Pre-emption, the Pre-emption of house tenant is established as one of important civil case law system in china a long time ago. But because of our country existing law do not carry on system of provision, and carry on general of provision in 《 the contract method 》,and do not make the system having the function in the fulfillment. This text will have the legal nature, exercise to the house renter and effect of the right of pre-emption to begin a research, and combine to analyze present condition, and putting the perfect speculation in lawmaking, to perfect the right of pre-emption. Key Words: House tenant; Right of pre-emption; Formation power; Equal condition 引言 房屋承租人优先购买权已被当今世界很多国家和地区的民法所确立，其具有悠久的历史渊源。我国法律亦确立了该制度。我国的承租人优先购买权制度，最先由司法解释规定，即1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条关于出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效之规定。11年后，我国法律正式规定了承租人优先购买权制度，即1999年10月1日生效的《合同法》第230条关于出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利之规定。《合同法》正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权，但该条。关于房屋承租人优先购买权的法律性质，历来有期待权说、附条件形成权说、请求权说等不同的学说，也正因为理论界对房屋承租人优先购买权的法律性质存在的不同认识，而导致了对其行使和效力的争议。因此，明确房屋承租人优先购买权的法律性质，是解决其相关争议的前提。 （一）主要学说争议 1．期待权说 所谓期待权是指一种将来可能取得权利的权利。该说认为房屋承租人优先购买权是一种期待权，认为在房屋出租人尚未表明出卖该租赁房屋时，房屋承租人也就没有现实意义上的优先购买权，但是当房屋出租人出卖租赁房屋时，则房屋承租人在同等条件下，就由实现优先购买权的可能性变为现实的权利了。所以在房屋出租人出卖租赁房屋之前，房屋承租人的优先购买权仅属于期待权。 2．请求权说 该说认为房屋承租人优先购买权是房屋承租人优先购买权人依照法律的规定而对该房屋出租人享有的一种具有请求权性质的请求权，也是享有优先购买权的房屋承租人得以请求该房屋出租人与自己订立买卖合同的一种权利。 3．附条件形成权说 该说认为房屋承租人优先购买权的性质属于形成权。认为在房屋租赁关系中，只要房屋承租人行使了优先购买权，就可以依照法律的规定排除出租人将该租赁房屋出卖给其他人的可能，并在其与该房屋的出租人之间形成买卖该租赁房屋的权利和义务关系。即房屋承租人优先购买权人可以依其一方的意思表示，形成以出卖人和第三人买卖合同同等条件为内容的合同，而无须出卖人的承诺。不过该形成权是附条件的，对于所附条件，目前理论界又存在两种观点，台湾的王泽鉴先生认为房屋承租人优先购买权是“附停止条件”的形成权，只有当出租人出卖该租赁房屋与第三人时，该权利才能行使。李群星先生则认为是附“同等条件”的形