论我国房屋承租人优先购买权制度的存废.pdf

签名：李治 导师签名：沈致和 日期：07.5.15 论我国房屋承租人优先购买权制度的存废 摘 要 房屋承租人优先购买权是指出租人出卖房屋时，房屋承租人在同等条件下， 依法享有优先于其他人购买房屋的权利。然而我国法律对房屋承租人优先购买 权的规定仅仅见于我国合同法第二百三十条规定以及 1988 年最高人民法院《关 于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（ 试行）》第 118 条 规定。这一条法律和一条司法解释这样规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在 出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利； 出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优 先购买权；出租人未按此规定出卖出租房屋的，承租人可以请求人民法院宣告 该房屋买卖无效。这两条对于房屋承租人优先购买权的规定极其的简单，可操 作性很差。因此在实践中，房屋承租人优先购买权制度引发了一些的问题，比 如：房屋承租人的优先购买权与其他优先购买权竞合冲突问题，房屋转租后在 先承租人和次承租人谁享有房屋优先购买权的问题，房屋承租人优先购买权的 行使期限，对同等条件的认定问题等等。法律规定的简单和可操作性差以及实 践中不断出现的问题，使得有人提出了废除房屋承租人优先购买权制度的建议。 而同时，反对废除该制度的人们则从房屋承租人优先购买权的效率价值、保护 承租人利益的价值以及稳定社会秩序的价值出发认为该制度确有保留的必要， 对该制度目前出现的问题可以通过进一步的完善逐步加以解决。 本文试图通过对房屋承租人优先购买权性质的讨论，对房屋承租人优先购 买权制度进行的评价和价值衡量，从而得出对该制度存废的答案，并提出自己 的一些构想。 本文共分为四章。第一章的主要内容是对于我国目前房屋承租人优先购买 权制度的概述。包括房屋承租人优先购买权的概念和法律规定，房屋承租人优 先购买权有哪些特征，以及关于目前法律为什么规定房屋承租人优先购买权， 其价值在于什么。 本文的第二章主要讨论了房屋承租人的优先购买权在实践当中的一些问 题，包括房屋承租人的优先购买权与共有等其他优先购买权竞合冲突的问题、 1 论我国房屋承租人优先购买权制度的存废 房屋转租后在先承租人和次承租人谁享有房屋优先购买权的问题、部分房屋的 承租人的优先购买权能否主张全部的房屋的优先购买权问题、房屋承租人优先 购买权的行使期限问题、能否以合同条款的形式排除优先购买权问题、同等条 件如何认定问题等等。同时指出实践中这些问题的提出，也引发了房屋承租人 优先购买权制度的存废之争论。 本文的第三章主要是对于房屋承租人优先购买权性质的讨论。这章内容从 房屋承租人优先购买权的历史渊源考察和国外相关制度出发，对目前房屋承租 人优先购买权性质的几种观点即法定权利说、债权说和物权说、期待权说和形 成权以及附条件的形成权说进行了逐一的评述。通过讨论，本文认为形成权说 对房屋承租人优先购买权的定性比较可取，也比较符合房屋承租人优先购买权 规定的目的。最后，本章根据房屋承租人优先购买权的性质出发来看该制度的 存废问题，指出对房屋承租人优先购买权性质的不同认识会导致实践中房屋承 租人优先购买权在具体的行使和实际的效力方面不同，从而使得其对该制度的 存废争论产生密切的联系。 本文的第四章是对我国房屋承租人优先购买权制度存废的看法以及对该制 度的一些构想。从房屋承租人优先购买权在现代我国环境下存在的秩序价值、 保护弱势群体价值和效率价值，从利益衡量的角度，从破坏了私法中的意思自 治、破坏交易安全和妨碍交易速度以及保留该制度的成本等等角度认为：房屋 承租人的优先购买权是实现特定历史环境下特殊政策目的而产生的应急之举， 并非源于已有社会习俗，在现代条件下我国承租人的优先购买权继续存在的意 义和价值不大，反而引发了许多的问题。而由于“买卖不破租赁”的存在和经 济的发展，取消此规定不会对承租人的利益造成大的损害，同时建议规定在出 租房出卖时，房屋所有人有相应的通知义务，即房屋出租人对于出卖房屋有一 个通知房屋承租人的义务，这个义务应当在出租人出卖前一定时期内作出