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关于房地产企业所得税管理问题与对策 　　[摘 要]房地产业迅速发展,逐渐成为我国经济发展的新的支柱产业,同时对税收收入的拉动具有重要的作用,但税务部门对其所得税的有效控管则相对滞后,及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制势在必行。 　　[关键词]房地产企业 所得税 管理 　　 　　近年来,随着市场经济的不断完善和发展,我国的房地产业作为启动内需、促进经济增长的导向型产业,已逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产业的迅猛发展,带来了税收收入的大幅度增长,房地产业的税收收入占税收总收入的比重逐年提升,为各地方财政做出了重大贡献,但由于其经营的流动性、单件性和长期性并生的特点,使税收政策在执行中和税收管理上遇到许多问题,税务稽查工作很难顺利进行,同时影响税收收入的预测和计划的准确度。另外房地产行业发展中出现的房价高、偷税等现象导致分配不公以及民生等问题,因此根据房地产开发、销售周期长的特点,以及房地产企业的不同类型,尽快制定出可操作性强、便于基层税务机关管理的内外资统一的企业所得税管征办法,加强房地产行业税收管理成为适应房地产企业发展的当务之急。 　　一、 我国房地产企业所得税的特点 　　我国房地产业的发展具有周期性,从投入到产出需要经过开发、销售、结算三个阶段,其周期比较长,对于一个房地产企业项目的开发大概需要三到五年的时间,另外房地产业的投资规模较大,需要启动的资金量较大,并且房地产行业同其它国民经济行业密切相关,具有很强的产业关联性,对国民经济的贡献率较高。我国房地产业对国家经济发展的各项政策都具有很强的敏感性,房地产企业对土地的需求受政府对土地资源的开发和使用计划的影响,从而影响房地产业的开发状况。由于房地产的价格受各种税费的影响,因此房地产企业的税费直接影响房地产的销售状况。房地产企业的税收涉及多个税种它包括:耕地占用税、土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等等。随着房地产业的发展,其在税收领域的地位将日益提高。另外不同税种增幅不同,企业所得税是增减不定,其主要原因是土地出让公开制、建筑安装成本的上涨,使得房地产企业的开发成本增加,利润下降。与中央出台的所得税分享制度有关,个人所得税和印花税也在不断增长。 　　二、 我国房地产企业所得税管理中存在的问题 　　1、纳税人主动纳税意识较差 　　多元化的房地产投资主体及其纳税人对税法的遵从度不高,使得税收管理难度加大;另外房地产行业快速发展但是税收管理却相对滞后由此导致国税机关对房地产行业的登记管理不到位。 　　2、政策不明确,征收管理存在盲区,偷税、漏税时有发生 　　 (1)预售款不按规定结转销售收入 　　房地产企业在账面上通过将预收房款记在“其他应付款”科目上、将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等操作隐匿预收的房款,另外在实际操作中,由于销售实现时工程决算滞后,工程成本无法确定,有些房地产开发企业不作收入也不作成本等到工程决算完成后,同时结转收入和成本;有的企业根据自身经营情况随意结转成本,列支成本时高时低,以达到调节利润的目的。按照《企业会计制度》规定,商品房销售收入应在办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时,确认为经营收入实现。而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间,即按规定预征所得税。会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同,导致开发商由于对税法规定不了解,对已售并交付使用的商品房长期挂“预收账款”科目,拖延开具销售发票时间,不及时结转销售收入,从而造成滞纳税款。 　　(2)不按规定核算成本费用 　　一是房地产业的开发成本按其用途,可分为四类:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。房地产开发企业从开发到楼盘发售,涉及环节多,款项结算复杂,并且往往无法及时取得施工单位的工程结算发票。有的企业利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本、减少应纳税所得额。 　　二是现有的大部分开发企业均为项目开发, 单个的开发项目虽不大, 但多数是分期滚动开发, 这就使企业人为加大先期开发费用有机可乘。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费, 在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费,企业全部计入开发成本, 不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本, 必然加大本期计税成本从而减少当期应纳税额。 　　三是企业通过关联企业虚增成本费用;利用预提未付、多提影响当年度应纳税所得额,造成微利或亏损,从而实现人为操纵会计利润。 　　3、部门配合不力,税源管理存在盲区 　　税务部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的沟通不