当前我市房地产行业企业所得税管理中存在的问题及对策.doc

当前我市房地产行业企业所得税管理中存在的问题及对策 房地产行业是关系到国家民生的重要支柱产业，与国民经济的走势息息相关，随着国民经济进入快速增长、居民收入不断增加，住房实行货币化改革，城市发展加快，规模不断扩大，促使房地产行业出现了快速发展。房地产行业经过近几年的整治规范正步入了成熟期，追求暴利的时代已不复存在，一些房地产企业为了把追求利润最大化，不是从加强内部管理和控制内部成本上下功夫，而把目标转移到偷逃国家税款上来。下面我们就该行业在缴纳企业所得税中存在的问题及其对策做一剖析。 　　一、近几年我市房地产行业的现状 　　从我市房地产行业近三年的情况来看：2005年全市所得税收入4756万元，其中房地产行业的企业所得税收入38万元，仅占税收总收入的0.7%；2006年全市所得税收入5042万元，其中房地产行业的企业所得税收入84万元，占税收总收入的0.16%，比上年增收46 万元，增长121%；2007年全市所得税收入8081万元，其中房地产行业的企业所得税收入294万元，仅占税收总收入的3.6%。以上数据可以证明，房地产行业规模在不断扩大，经济效益在逐年上升，所缴的企业所得税占税收总收入的比重在逐年增长，为我市的税收注入了新的活力。 　　从总的情况来看，房地产行业的快速发展带动了我市经济的发展。但是，一部分开发商面对巨大的利益诱惑，为了达到“迅速”致富的目的，不择手段，在财务收支方面做了大量文章。加之，该行业是周期性长的行业，税种多、应税事项多、纳税环节多、税收政策复杂、政策调整较快等特殊性，给税务部门的管理工作带来较大难度，导致偷逃税势头不减。为了遏制这个势头，整顿和规范房地产市场的税收秩序，国家税务总局连续三年都将房地产行业的税收检查作为全国性税收专项检查的重点，通过检查，发现和纠正了不少的税收违法行为。 　　二、当前我市房地产行业企业所得税缴纳中存在的问题 　　房地产行业是特殊生产经营行业，具有投资大、风险大、利润大、会计人员流动性大、税收管理难、会计核算难等“四大两难”特点，与其他行业相比较，房地产行业税费负担较重，开发成本波动性较大，偷逃税费在一些房地产成了公开秘密。目前，我市房地产开发一般存在房地产开发公司自行开发和挂靠房地产开发公司开发等形式，从财务核算形式上看有建账和未建账两种形式。对建账房地产企业而言应对其开发全过程按照会计制度和财务准则的要求，真实准确地对其开发全过程进行财务核算。但在实际工作中纳税人往往通过虚假核算进行偷逃所得税。通常的做法是： 　　（一）少计收入 　　房地产企业采取少计收入达到偷逃税的方法是多样化的。主要有下面几种方式： 　　一是做假账，做两本账，在账簿上不列、少列收入。 　　二是收入长期挂在往来科目，不按规定结转收入申报纳税。 　　三是变通权责发生制，分期收款，延迟作收入甚至不作收入。 　　四是企业通过虚假报价，提供虚假销售合同，压低售价、减少销售面积，达到少计应税收入，肢解应税收入的目的。 　　五是企业以商品房抵工程款、材料款，不分别按购销账务处理，而是直接冲减往来不作收入，有的甚至不做任何账务处理。 　　六是按揭贷款方式销售商品房，除首付款记收入外，其余部分以未收到房款为由，不记收入。 　　七是视同销售行为，人为降低销售价款，少记收入。 　　（二）多转成本 　　一是成本结转不合理，虚增成本，如：在结转销售成本时，不按照收入与成本配比原则结转，将未售商品房成本全额结转销售成本，造成减少企业当期应税所得额； 　　二是利用行业特点，故意模糊成本归属期间和项目，将甲幢商品房成本记入乙幢商品房成本，导致成本核算不准确；将未完工开发项目发生的借款费用直接计入当期损益，造成当期应纳税所得额减少或虚假亏损。 　　三是不按会计制度选择成本结转方法，随意变更成本核算，估价结转成本，人为调节利润。 　　四是少转自用房成本，自用房屋成本挤入销售成本。当开发项目中即有对外销售的，也有自用的时，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以少缴纳的房产税。 　　五是不按规定确认公共配套设施成本，多转销售成本。 　　（三）乱列费用 　　一是在发票上做文章，虚列成本费用。（1）以白条列支成本费用，有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用。（2）用假发票，有的企业采用伪造合同、办假决算，以假发票列建筑成本、设计费用、代理费用、广告费用。（3）真票假开，有的企业虚构经济业务，虚开真发票，鱼目混珠，列支成本费用。 　　二是超标准列支付费用。如：超支业务招待费，超标列支广告费，多列借款利息、多列工资、福利等费用，应作纳税调整而不调整。 　　三是乱提费用，不按规定方法提取固定资产折旧；错提修理费，乱提坏账准备金，应据实列支费用采取提取办法核算，提取后发生支出又直接列支，造成重复列支费用。 　　三