房地产估价理论与方法第四章.ppt

第四章市场比较法;第一节 市场比较法基本原理;;三、适用范围;四、不适用对象;;（一）收集资料的途径;（二）收集资料的内容 ;（三）收集资料的途径;1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 4、规模相当;三、建立价格可比基础;（三）统一币种和货币单位;举例;举例;举例;四、交易情况修正 ;1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担的交易 ;7、相邻房地产的合并交易 ;（四）交易情况修正的基本公式; 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 ;交易税费非正常负担的价格修正;举例; 二、交易日期修正 ;（一）交易日期修正的方法 ; 1、价格指数法;②环比指数;2、价格变动率法;例4-6：;例4-7：;（六）房地产状况修正; 2、修正的目的; 4、房地产状况修正公式;5、房地产状况修正百分率法公式;（六）求取比准价格（理论）;（六）求取比准价格（实际）;数字化公式;1、简单算术平均;3、中位数;第三节市场比较法运用举例;? ;? ;? ;? ;? ;项目 ; A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 ? 该类房地产以人民币为基准的市场价格2010年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2010年4月1日为1：8.28；2010年2月1日为1：8.30；2010年8月1日为1：8.27，2010年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2010年10月30日的价格。 ;（1）建立价格可比基础;（2）计算比准价格;此课件下载可自行编辑修改，供参考！ 感谢您的支持，我们努力做得更好！