房地产估价 第四章 市场比较法（同济大学）.ppt
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第三章房地产估价方法之一市场比较法
一、概念所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。
二、理论依据替代原理根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。
三、基本公式采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。依据实际中比较条件的不同，可
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第四章 市场比较法
教学时数：6课时
教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析
教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取
教学难点：估价对象房地产比较修正
教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：
第一节 基本原理
一、市场法的概念
1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格
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第三章房地产估价方法之一 市场比较法 一、概 念 所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。 二、理论依据 替代原理 根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。 三、基本公式 采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交
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摘要
在房地产估价中，市场比较法估价师运用最多的方法当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明等问题，这些问题必须有的对策或方法来解决。Abstract
In the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the room 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road DaShi Street Panyu
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§3.2市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 二、选取可比实例 2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易 三、建立价格可比基础 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格是多少？ 四、进行交易情况修正 1、交易情况修正的概念 五、进行交易日期修正 例：估价对象为天
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房地产估价
主讲—赵凤
市场比较法
思政课堂
第十四条:
1)选用比较法估价时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。
2)交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将非正常成交价格修正为正常价格。
《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引》（试行）
思政课堂
第十四条:
3)区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
4)实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建
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3.4交易情况调整计算1.交易情况调整的含义由于要求对房地产评估的价格是客观合理的价格，而现实生活中，可比实例的成交价格有可能是非正常价格，如果属非正常价格，则应将可比实例的价格修正为正常价格，这样才能成为估价对象的参照依据。通常把这种调整称为交易情况调整。
2.造成成交价格偏差的因素有利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易受债权债务关系影响的交易
（6）交易税费非
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思政课堂第十四条:1)选用比较法估价时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。2)交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将非正常成交价格修正为正常价格。《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引》（试行）
思政课堂第十四条:3)区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。4)实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建筑结构、设施设备、装
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第三章房地产估价方法之一
市场比较法
一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。
二、理论依据
替代原理
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。
三、基本公式
采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交
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房地产估价中市场比较法的改进研究;引言
市场比较法概述
房地产估价中市场比较法的应用
房地产估价中市场比较法的改进方向
房地产估价中市场比较法的改进实践
结论与展望;引言;随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产估价作为市场交易的重要环节，其准确性和公正性越来越受到关注。;;;市场比较法概述;;适用范围;;房地产估价中市场比较法的应用;;;;房地产估价中市场比较法的改进方向;;;;房地产估价中市场比较法的改进实践;;;;结论与展望;影响因素得到充分考虑;;感谢观看
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浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。?
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目录
1、市场比较法的理论依据
2、市场比较法的适
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房地产估价市场比较法优化研究
目录
内容简述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
1.1研究背景与意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
1.1.1房地产市场发展现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4
1.1.2估价方法应用的重要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9
1.2国内外研究综述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
1.2.1国外市场比较法研究进展．．．．．
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工程造价专业群成功入选“双高”计划建设高水平专业群A档房地产估价主讲—赵凤市场比较法-房地产状况修正
2.5房地产状况调整计算房地产状况调整的含义：房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素。因为可比实例的房地产与估价对象的房地产之间必定存在一些差异，因此应进行房地产状况调整。即将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
2.房地产状况调整的内容区位状况调整的内容：包括繁华程度、交通便捷程度、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。权益状况调整的内容：土地使用年限、城市规划限制条件等因素实物状况调整的内容：对于土地来说，包括：面积大小、形状
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上周要闻评介 第四章 市场比较法 理论依据 适用对象 应用条件 4.2 市场比较法估价步骤 收集资料的途径 选取可比实例 例4-1 有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为8级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，可从表3-2所给的资料中选取合适的可比实例。 建立价格可比基础 例4-4 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价1 5万美元，于成交时一次付清。如果
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最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！ 本章学习要求 了解市场比较法含义、基本原理、操作步骤 熟悉交易实例的收集方式和选择可比案例要求 掌握建立价格可比基础交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整的技术 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 选择类似房地产 理论依据：替代原理 适用条件：同一供求范围内并在估价时点的近期有存在较多类似房地产交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件。 适用对象：比较