房地产估价方法第四讲.ppt

房地产估价方法第四讲 假设开发法（1） 主要内容 假设开发法综述 估价步骤 两种思路 假设开发法运用 假设开发法综述 定义 假设开发法：又称剩余法。 指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。 特点 预期性估价。 价格与费用不在同一时点上。 应用估价方法。（收益法的应用） 估价时应特别注意资金的时间价值。 基本原理 假设开发法以预期收益原理为理论依据（与收益法相同） 。 假设开发法的估价思路可由房地产开发商为取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解 。 基本公式 地价=房地产开发价值-开发总利润-开发总费用 待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费 根据不同的开发状态，可以衍化出不同的估价公式 与成本法的比较 适用范围 待开发土地（生地）的估价。 待拆迁改造的再开发房地产的估价，此时公式中的开发费应包括拆迁安置费。 仅将土地或旧有房地产整理成可直接利用的土地或旧有房地产的估价。 现有新旧房产中，地价的单独估价。 在建工程房地产的估价。 使用条件 估价要求： 坚持最有效使用原则，合理确定土地的最佳开发利用方式。 根据房地产市场行情与供求关系，正确判断房地产开发完成后的市场价值。 正确估测开发费用与利润。 外部环境： 比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行； 稳定而明朗的房地产产业政策； 公开、稳定的土地供应计划； 统一、健全的房地产法规； 稳定而明晰的各种房地产投资与交易税费； 透明、公开和完整的房地产资料。 估价步骤 估算完成开发经营所需要的时间 起点：假设的取得估价对象的时点 终点：按照假设的开发方式开发经营结束的时点 预测房地产开发完成后的价值 例：某房地产开发商计划在某市市区投标一块“七通一平”土地的出让使用权，准备建设商品住宅，估计建设期为三年，为确定土地投标价，现估算建成后房地产价格，市场调查收集到附近三个新建成商品住宅小区的资料，并就区域因素和个别因素与待开发地产比较，如下图所示。（预计住宅价格以5%的涨幅上涨。） 预测房地产开发完成后的价值 预测房地产开发完成后的价值 某在建工程土地使用权限为40年，自取得使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年纯收益为2000万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年，若同类房地产的报酬率为8%,求该房地产开发完成后的价值。 两种思路的比较 计息法 现金流量折现法 从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。 下节预告 假设开发法的实际运用练习 基准地价修正法