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3.房地产估价方法 3.1比较法 比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。 适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性 一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少， 因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判 断要比其他方法所得出的判断更可靠。 估价程序 收集交易案例 案 案 案 例 例 例 1 2 3 交易情况、期日、房地 产状况因素修正 比准 比准 比准 价格 价格 价格 1 2 3 均值V= ∑V /n i 评估价 步骤： ⑴调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出 有关销售日期、价格、条件等方面资料； ⑵分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比 较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部 分，第一是找出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同； 第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力 发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。 ⑶差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通 常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。 ⑷得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。 3.1.1收集可比销售数据 （1）选择可比销售 一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先，财产应该是一 宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假 设一个当前的估价日，销售应该在近期发生。 竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说， 一宗竞争性财产应该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该 财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动 产有足够的相似之处以满足买方的要求。 开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉 及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主 以优惠利率提供融资。 销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并 因此影响价值的变化。 收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例） 尽可能的接近 选取交易实例的标准： ⑴可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围 内的类似地区。 “邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土地 用途和价值。（“ 同质” 性要求）从更广泛的意义上讲，是指其居住和使用者 有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限，但一 个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用 途。 ⑵可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途：居