房地产估价方法及案例分析.doc
房地产估价方法及案例分析
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1.请首先在试卷的标封处填写您的姓名，身份证号和地址名称。
2.请仔细阅读各种题目，在规定的位置填写您的答案。
一、单选题
1.房地产估价的主要方法包括哪些？
A.成新法
B.成本法
C.市场比较法
D.收益法
答案：BCD
解题思路：房地产估价的主要方法包括成本法、市场比较法和收益法，这三种方法是最常用的评估方法。
2.成新率的计算公式是什么？
A.成新率=（当前价值累计折旧）/成新后价值
B.成新率=当前价值/成新后价值
C.成新率=累计折旧/当前价值
D.成新率=累计折旧/成新后价值
答案：B
解题思路：成新率是指评估对象价值与其全新状态下的价值比率，公式为当前价值除以成新后价值。
3.房地产市场比较法中，比较交易案例应遵循的原则有哪些？
A.可比性原则
B.实际性原则
C.时空性原则
D.以上都是
答案：D
解题思路：市场比较法中，比较交易案例应遵循可比性、实际性和时空性原则，以保证评估的准确性。
4.房地产成本法的适用范围有哪些？
A.适用于评估新建房屋
B.适用于评估已建房屋
C.适用于评估土地价值
D.以上都是
答案：D
解题思路：成本法适用于评估新建房屋、已建房屋和土地价值，因为其基于重建或重置成本计算。
5.在房地产收益法中，净收益的概念是什么？
A.收益法中收益扣除折旧和运营成本后的部分
B.收益法中收益扣除所有成本后的部分
C.收益法中收益扣除运营成本后的部分
D.收益法中收益扣除贷款利息后的部分
答案：A
解题思路：净收益是收益法中收益扣除折旧和运营成本后的部分，反映了资产的纯收益能力。
6.房地产评估中，比较价值法的理论基础是什么？
A.替代原则
B.市场供需理论
C.预期收益理论
D.价值判断理论
答案：A
解题思路：比较价值法的理论基础是替代原则，即相同功能的房地产在市场条件下价格应趋于一致。
7.房地产评估中的成本法、市场比较法和收益法各自的特点是什么？
A.成本法：成本计算直接，适用于新建和重建项目
B.市场比较法：价格发觉迅速，但受可比案例限制
C.收益法：考虑收益和风险，适用于收益性物业
D.以上都是
答案：D
解题思路：三种方法各自有特点，成本法适用于新建和重建项目，市场比较法受可比案例限制，收益法适用于收益性物业。
8.房地产估价中，土地价值和建筑物价值的计算方法有哪些？
A.市场提取法
B.成新折旧法
C.投资回报法
D.以上都是
答案：D
解题思路：土地价值和建筑物价值的计算方法包括市场提取法、成新折旧法和投资回报法等，多种方法可结合使用。
二、多选题
1.房地产估价的步骤包括哪些？
A.确定估价目的和对象
B.收集和分析估价所需资料
C.选择估价方法
D.进行估价计算
E.编制估价报告
F.审查和修正估价结果
2.成新率的确定方法有哪些？
A.实际观察法
B.成新率指数法
C.统计分析法
D.市场法
E.成新率类比法
3.在比较交易案例时，应考虑哪些因素？
A.交易案例的成交价格
B.交易案例的成交日期
C.交易案例的地理位置
D.交易案例的交易环境
E.交易案例的用途
4.房地产成本法的基本原理是什么？
A.以房地产的重置成本为基础
B.考虑折旧和利润
C.以房地产的现时成本为依据
D.以房地产的重建成本为参考
E.考虑市场供需关系
5.房地产收益法中的收益种类有哪些？
A.净运营收入
B.净收益
C.投资回报率
D.税前收益
E.税后收益
6.比较价值法中的可比交易案例应具备哪些条件？
A.相似性
B.可比性
C.完整性
D.有效性
E.独立性
7.房地产评估中，如何选择合适的估价方法？
A.根据估价目的选择
B.根据估价对象的特点选择
C.根据市场条件选择
D.根据客户需求选择
E.根据估价方法的适用性选择
8.在房地产市场比较法中，如何调整交易案例的价格？
A.考虑交易案例的市场性
B.考虑交易案例的成交日期
C.考虑交易案例的地理位置
D.考虑交易案例的交易环境
E.考虑交易案例的用途
答案及解题思路：
1.答案：A,B,C,D,E