之四 《房地产估价案例与分析》B.doc

之四 《房地产估价案例与分析》B 一、问答题 (一) 张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。 (二) 设有A、B两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。 (三) 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。 二、选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内。) (一) 华夏公司有一临街写字楼，在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同，试问： 1．如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元，用市场比较法评估的结果为2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为( )。 A．3000万元 B．2000万元 C．2500万元 D．大于3000万元 2．如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为( )。 A．小于2000万元 B．2000万元 C．2000～3000万元之间 D．3000万元 3．在用收益法进行评估时，客观收益应取( )。 A．租赁合同中所载明的租金 B．市场上正常的租金与标准写字楼的面积乘积 C．A与B的平均值 D．估价时点之后，租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积 (二) 某乡的老王1986年在集镇上购买了一个商场，该商场建于1981年。2001年1月 1日老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格，结果价值5077元。老王死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日(2001年2月10日)，房地产的市场价格行情未发生任何变化，则： 1．大儿子那一半商场最合理的转让价格是( ) A．25万元 B．大于25万元 C．小于25万元 2．大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为( ) A．25万元 B．大于25万元 C．小于25万元 3．大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以( ) A．可以 B．不一定 C．不可以 三、下列估价报告存在多处错误，请指明其中的错误。 ××大厦用地地价评估报告 一、致委托方函(略) 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京××有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京××房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1．地理位置及周围环境 估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。 估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2．市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。