房地产估价方法与案例.pptx
房地产估价方法与案例
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2024-01-06
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目录
房地产估价概述
市场比较法
收益法
成本法
假设开发法
01
房地产估价概述
房地产估价
01
专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动。
价值时点
02
根据估价目的确定的某一具体时间点。
价值类型
03
根据估价目的和价值时点确定的房地产价值类型。
确定房地产价值
为房地产交易、投资、融资等经济活动提供价值参考依据。
保障各方利益
为交易双方提供公平、公正的价值评估，保障各方的合法权益。
促进市场发展
为市场交易提供专业、规范的评估服务，促进房地产市场的健康发展。
02
市场比较法
市场比较法的定义和原理
总结词
市场比较法是一种常用的房地产估价方法，其基本原理是通过比较类似房地产的市场价格来评估待估房地产的价值。这种方法基于市场供需关系和替代原则，认为相似的房地产在市场上的价格应该相似。通过比较待估房地产与类似房地产的差异，可以调整类似房地产的市场价格以反映待估房地产的价值。
详细描述
收集交易实例
计算评估价值
总结词
详细描述
修正比较因素
选取比较实例
收集近期市场上相似房地产的交易实例，包括交易价格、面积、位置、用途等。
从收集的交易实例中选取与待估房地产最相似的实例，作为比较实例。
对比比较实例与待估房地产在面积、位置、用途、建筑年代、装修程度等方面的差异，进行修正。
根据修正后的比较实例价格，结合待估房地产的特点和市场情况，计算出待估房地产的评估价值。
市场比较法的操作步骤
市场比较法的操作步骤包括收集交易实例、选取比较实例、对比并修正比较因素以及计算评估价值。在操作过程中，需要充分考虑待估房地产的特点和市场情况，以确保评估结果的准确性和可靠性。
优点
市场比较法基于市场数据，因此评估结果较为客观、准确。同时，该方法简单易行，不需要复杂的数学模型和参数假设。
缺点
市场比较法需要充分的市场数据作为基础，如果市场数据不足或不准确，会影响评估结果的准确性。此外，该方法对于类似房地产的选取和差异修正需要经验判断，具有一定的主观性。
适用范围
市场比较法适用于有充足市场数据的地区，且待估房地产与市场上相似房地产具有一定相似性的情况。例如，对于住宅、商铺等常见类型的房地产估价，市场比较法具有较好的适用性。
总结词
市场比较法的优缺点和适用范围
要点一
要点二
详细描述
市场比较法的优点在于其基于市场数据，评估结果较为客观、准确，且简单易行。然而，该方法也存在缺点，如对市场数据的要求较高，且差异修正需要经验判断。市场比较法适用于有充足市场数据的地区，且待估房地产与市场上相似房地产具有一定相似性的情况。在住宅、商铺等常见类型的房地产估价中，市场比较法具有较好的适用性。
03
收益法
根据房地产的用途、市场需求和经济发展趋势等因素，预测房地产未来的年净收益。
预测未来收益
根据风险、通货膨胀和资本成本等因素确定适当的折现率。
确定折现率
将未来的年净收益折现到评估基准日，得到房地产的评估价值。
计算现值
案例背景：某商业用房位于市中心繁华地段，建筑面积为1000平方米，目前出租给一家连锁超市作为卖场，年租金收入为50万元。评估基准日为2022年1月1日。
评估过程：根据收益法的原理，首先收集相关资料，了解该地段的市场租金水平、出租率等信息；然后预测未来收益，根据超市的租约和市场趋势，预计未来5年的年净收益分别为50万元、52万元、54万元、56万元和58万元；接着确定折现率，考虑到市场风险和资本成本等因素，确定折现率为6%；最后计算现值，将未来5年的年净收益折现到评估基准日，得到该商业用房的评估价值为2800万元。
结论：根据收益法的评估结果，该商业用房在评估基准日的价值为2800万元。
04
成本法
成本法是一种基于房地产重新构建价格的估价方法，通过估算房地产的各项成本，包括土地成本、建筑成本、装修成本等，再根据市场情况和时间因素进行调整，得出房地产的估价值。
成本法的原理基于市场价值原理，即商品的价值等于其成本加上必要的利润。在房地产估价中，成本法主要关注房地产的重新构建价格，即重新取得该房地产所需花费的成本。
VS
某住宅小区的估价。首先收集该小区的相关信息，包括土地信息、建筑信息、环境信息等。然后估算各项成本，包括土地成本、建筑成本、装修成本等。根据市场情况和时间因素进行调整，得出该小区的重新构建价格。再考虑折旧因素，对现值进行计算，得出该小区的估价值。
案例二
某商业地产的估价。首先收集该商业地产的相关信息，包括土地信息、建筑信息、环境信息等。然后估算各项成本，包括土地成本、建筑成本、装修成本等。根据市场情况和时间因素进行调整，得出该商业地产的重新构建