房地产建筑业营改增政策前瞻及应对暨税收策划方案全新.ppt

* * 如上述为非同一控制下企业吸收合并，优酷向土豆的股东定向增发2200万股普通股(面值1元，市价5元)对土豆吸收合并。 合并日，土豆净资产为7000万元，其中：资产30000万(公允价33000)、负债23000万。 借：资产类 33000 商誉 1000 贷：负债类 23000 股本 2200 资本公积 8800 * * 税收处理 关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc 关于纳税人资产重组留抵税额处理公告.doc 关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc 关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc 关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc 关于企业重组企业所得税处理问题的通知.doc 关于个人非货币性资产投资个人所得税通知.doc 关于企业改制重组土地增值税政策的通知.doc * * (二)企业分立重组的策划调整 公司分立可以采取两种形式： 一种是存续分立，指一个公司分出一个或者一个以上新公司，原公司存续； 另一种是解散分立，指一个公司分为两个或者两个以上新公司，原公司解散。 * * 二、营改增后房地产业政策业务变化分析 1.销售不动产或转让土地使用权按差额征税政策变化分析 财税[2003]16号 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 * * 2.政府收回土地以及地面建筑物不征收营业税政策会发生改变？ 国税函〔2007〕969号：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[1993]149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。 * * 国税函〔2008〕277号 　　纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。 * * 国税函[2009]520号 　　国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 分析：进项税额已经抵扣？ * * 3.拆迁补偿中产权调换是否仍按成本价缴纳增值税？ 国税函[2007]768号 　　房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 * * 国税函发[1995]549号 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 * * 举例： 某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？ 成本价=28000/80000=3500 营业税=5000×3500×5%=875000 * * 现行增值税政策：第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：　　（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；　　（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；　　（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率） * * 4.不动产和土