房地产建筑业营改增纳税处理与税收策划.ppt

1、实物赠送折扣改为价格折扣 举例：某开发公司“买一赠一”，即在一段时间内，实行买房无偿赠送电器，合计送出金额100万。 筹划：企业采取价格折扣的方式，则企业总的销售收入减少100万元。 * 大成方略纳税人俱乐部 * 1000000÷1.11=900900，增值税=99100 1、增值税：99100 2、土地增值税：900900×30%=270270 3、节约土地增值税270270，缴纳企业所得税67568。减少90.09万节约企业所得税225225元，相抵157657元（225225-67568）。 以上合计减少税收527027，减少税收占折扣现金流出100万元比例的52.7%。 大成方略纳税人俱乐部 分析： 1.营改增后，买一赠一(送装修、送车位、送阁楼等) 如何开具发票？如何签合同？ 2.赠送购进营销货物、物品的进项税额可以抵吗？买房送物业管理费、老带新奖励老业主呢？ 3.个人所得税？ 关于促销展业赠送礼品个人所得税通知.doc * 大成方略纳税人俱乐部 * 2、分解价外收入 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项 思路：低税率单位分解高税率单位价外费 大成方略纳税人俱乐部 例：营改增后，建筑工程不含税总收入100万元(其中沙、石、混凝土等建材材料30万元)。缴纳增值税11万元。 如单独销售建材30万元，按3%纳税0.9万元，其余工程款70万元，按11%纳税7.7万元。合计8.6万元？ * 大成方略纳税人俱乐部 3、自建和代建调整 国家税务总局公告2014年第2号 　　纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 * 大成方略纳税人俱乐部 浙江省地税局关于代建房屋认定条件问题意见 今后各地对“代建房屋”行为的认定方面可根据实际情况界定，原则上掌握两个条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移。 * 大成方略纳税人俱乐部 财税[2003]16号 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 * 一、掌握政策变化 1、小规模人转让取得不动产按差额征税 小规模纳税人销售其取得的不动产（不含个体户和其他个人），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算应纳税额。 大成方略纳税人俱乐部 营业税 增值税 国税函[2007]969号 对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产 * 大成方略纳税人俱乐部 营业税 增值税 纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 * 大成方略纳税人俱乐部 4.租赁业务范围明确 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务纳税。 水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。 大成方略纳税人俱乐部 * 5.拆迁补偿房屋不按成本价缴纳增值税？ 国税函[2007]768号 　　房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 * 大成方略纳税人俱乐部 国税函发[1995]549号 对外商投资企业从事城