第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义(33页).doc

第八章 土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。 二、特点 1、以转让房地产的增值额为计税依据 2、征税面比较广 3、实行超率累进税率 4、按次征收 　　 第二节　纳税义务人与征税范围　　一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。 判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 答案：错误。 解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。 二、征税范围（掌握） （一）基本征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 3、存量房地产买卖。 国家（出让土地）---甲（转让国有土地）--乙（开发房屋出售）---丙（出售存量房）---丁　　常以三个标准来判定：　　标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。注意：转让和出让不同。　　标准之三：转让房地产是否取得收入。　　（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：　　 有关事项 是否属于征税范围 1.继承、赠与 继承不征（无收入）。 公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。防止纳税人逃税。 2.出租 不征（无权属转移） 3.房地产抵押 抵押期不征（无权属转移）；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，应征。 4.房地产交换 单位之间换房，有收入的应征；个人之间互换自有居住用住房免征。 5.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，免征；将投资联营房地产再转让，应征。 2011年新增： 但投资、联营的企业属于从事房地产开发的企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。（目的：防止避税） 6.合作建房 建成后按比例分房自用，免征；建成后转让，应征。 7.企业兼并转让房地产 免征 8.代建房 不征（无权属转移），实际为提供建筑劳务。 9.房地产重新评估 不征（权属未转移） 06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。 A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房后按比例分配自用房产 答案：A 【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。 　　 第三节　税　率（要求记忆）　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：　　 ? 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 增值额1800=收入5000-扣除项目金额3200 1800/3200-----税率40% 应纳税额=增值额*对应的税率 应纳税额=增值额全额*对应的最高税率-扣除项目金额*速算扣除系数 1800*40% 1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40% =480+80=560 =1800*40%-3200*5%=720-160=560 【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（　 ）。计算应纳土地增值税。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%　【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。 应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560 　　第四节 应税收入与扣除项目的确定（掌握） 一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。　 包括货币、实物、其他收入。 二、扣除项目的确定 根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：