第八章土地增值税(43页).ppt

经济管理学院会计系 第八章 土地增值税 第一节 土地增值税的概述 一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让所取得的增值额征收的一种税. （转让收入减扣除成本） 二、土地增值税的产生 1994年税制改革新开征的税种，国务院于1993年12月13日发布《土地增值税暂行条例》 从1994年1月1日起施行 三、增值税的特点 以转让房地产的增值额为计税依据。 征税面比较广 实行超率累进税率 实行按次征税 四、土地增值税的作用 开征土地增值税的意义： 是我国土地使用制度改革的需要 抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为,规范房地产市场交易秩序 完善房地产交易市场的税收体系 合理调节土地增值收益,保证国家财政收入 第二节　纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二　征税范围（熟悉） （一）基本规定 1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得增值收入的行为 2．土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 （二）对以下具体事项的征税情况，判定如下： 1.出售——征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2.继承、赠与? 继承不征（无收入）； 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与——征。 3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押? 抵押期——不征； 抵押期满偿还债务本息——不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。? 5.房地产交换 ?单位之间换房，有收入， 征； 个人之间互换自住房， 不征。 6.以房地产投资、联营? 房地产转让到投资联营企业， 暂免； 将投资联营房地产再转让， 征。 投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造的商品房投资和联营的，征收土地增值税。 ? 7.合作建房 ?建成后按比例分房自用，不征； 建成后转让，征。? 8.企业兼并转让房地产——暂免 9.代建房——不征（无权属转移） 10.房地产重新评估——不征（无收入） 【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。　　A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的　　B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的　　C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的　　D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 第三节　税　率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例?　税率　速算扣除系数?1?50%以下（含50%）?　　　　30%　　?0?2?超过50%～100%（含100%）?40%?　 5%?3?超过100%～200%（含200%）50%?　15%?4?200%以上　　　　　　　　　?60%? 35%? 【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 第四节　应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入 包括货币、实物、其他收入。 二、确定增值额的扣除项目。 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其它扣除项目? 新建住房扣除范围的具体规定 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用 3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用= 利息（不包含加息罚息，未通过银行取得，只能按银行利息扣除） +（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 【例题】支付的地价款为280万元