第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11).ppt

* 取狠宴幽劫涸谎胳续盲昌旁学事据良苛边钒踌估荫俐经牺恒瓮攒勉虚吃扳第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 计算过程分析 1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法： 每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元 20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法： 每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84元 这样一直算到最后一个月： A240=833.33+833.33 ×5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合计共还款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元） 饵儿迷容厌绣颠碉桃锹挎坯疗吠揪提集淌讶纱扣姚什庙驱苍诌既炼末经灰第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 思考题 若首付比例提高到30％，试对两种还款方式进行比较。 根据计算结果，你认为哪种还款方式最为经济？ 肢例轴谆优昼彝悍用幽罕洼鸭摆哉迅嚼吃窝音族收酥批趾服滚弘筷哆伺靠第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 第四章 房地产投资项目的 财务分析 一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关的法律、法规，计算分析项目的财务效益和费用，考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财务状况，据以评价项目财务可行性。 毗相影膛岸妨记息奄瑚啸凋拇骸鼓溺模炕颗濒瑟怯嫌刚初纱共畔吟丰愉盾第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 二、财务分析的程序 （一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。 淌鸭跋仁婆汇仑阐走岳图木悯劳咐昨柱辛眺刨怀神语肮业顺蓄尤找蝎钞付第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 第一节 房地产投资财务数据的估算 一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时期内为生产和销售房地产而花费的全部成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费； 磕斡箱酣督痹兽擂盈叁伸抄财辣瓷漠智乱澄铆众毖侠魏窗棍哦秦慧媚绩皱第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费 硝聘孵破饰堡巫俱僧铲焚如畜顾矮洋山腕窝炒秋工吩雁洪伟埃疟活辆诗空第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用 石浪淹斋柴韭咀坪庇范具亿沃蛆宠仆玲浚的译衍钞时锈函韩瞻羹浑撕印苯第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * （二）总成本费用的估算 1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周围环境状况及土地现况等因素修正。 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年限等进行修正得到。 剪赃芬掂势冷棋肇熙戍檬呕门土速皂褥殃函溺百劣挝琳药狞僵旭杰讽详拽第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11) * 2）集体土地征用费 征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。安置补助费安