第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11).ppt.ppt

* 1、土地成本： ①地价为4000×12000=4800（万元） ②获取土地的相关费用（取地价的1.2%）=4800×1.2%=58(万元) ③购买土地的总费用=4800+58=4858(万元) ④从购买土地到项目销售完毕的利息支出(24个月,i=9%)=4858×(1+9%)2-4858=914(万元) ⑤土地成本总额=4858+914=5772(万元) * 2、建造成本： ①建造成本预算=16000×4800=7680（万元） ②建筑师、预算师等专业人员费用（建造成本的8%）=7680×8%=614（万元） ③利息支出（假设建设期12个月内费用均匀支出，出售期为6 个月，i=9%）=746（万元） ④建造成本总额=7680+614+746=9040（万元） * 3、出售成本： ①物业代理费用（取销售收入的2%）=15000×16000×2%=480（万元） ②广告宣传费（0.24%）=240×0.24%=58(万元) ③出售成本总额=480+58=538(万元) 4、总开发成本=5772+9040+538=15350(万元) 5、预期净销售收入(扣除5.45%的税金和1%的手续费) =16000×15000×(1-6.45%)=22452(万元) 6、开发商利润=22452-15350=7102(万元) 7、开发商利润占总开发成本的百分数 =7102/15350×100%=46% * 例3：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑覆盖率为60%，容积率为5 .5，高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，用电权费和电贴等其它费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其它费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000元。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？ * 解：①项目总开发价值 A) 项目建筑面积：4000×5.5=22000(平方米) B)标准层每层建筑面积：(22000-4000×60%×4)/10=1240(平方米) C) 项目总销售收入：22000×12000=26400(万元) D)销售税费：26400×6.5%=1716(万元) E)项目总开发价值：26400-1716=24684(万元) ②项目总开发成本 A)? 土地成本： 5000万元 B)? 建造成本：22000×2300=7700(万元) C)? 专业人员费用：7700×8%=616(万元) D)? 其它费用：460(万元) E)? 管理费： （5000+7700+616+460)×3.5%=482.16(万元) * F）财务费用 ： a)??? 土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]=2128.8(万元) b)??? 建造费用\专业人员费用\其它费用\管理费用的利息： (7700+616+460+466.06)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]=1159.96(万元) c)??? 融资费用:(2128.8+1159.96)×10%=328.88(万元) d)??? 财务费用总计:2128.8+1159.96+328.88=3617.64(万元) G)??? 市场推广及销售代理费用:26400×(.5%+3%)=924(万元) H)??? 项目总开发成本总计： 5000+7700+616+460+482.16+3517.64+924=18339.8(万元) ③开发商利润: 24684-18339.8=6344.2(万元) ④开发商成本利润率:6344.2/18339.8×100%=34.59% * 例4:某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中可出租面积的年净租金收入为450元/平方米，银行同意的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为15%贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，用电权费和电贴费等其它费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其它费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费正常经营后第一年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发周期为18 个月，建