第八章房地产评估2011.5.ppt

第8章 房地产评估; 房地产评估特点 市场法在房地产评估中的应用 收益法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 其它方法在房地产评估中的应用;第1节;1、房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。;《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。;2、土地和土地使用权;（2）土地使用权 单位或个人依法或依约定对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。它是土地使用制度在法律上的体现。;; 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 ;土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土???使用权。 ;土地使用权种类;　　土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估 。; （3）土地资产价格类型 基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。 ;基准地价的特点 基准地价是土地使用权价格 基准地价是一个区域性的平均地价 基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价； 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区； 基准地价是单位土地面积的地价。 基准地价由土地出让金、基础设施配套费和土地开发及其他费用　　 ;基准地价的作用 具有政府公告作用 宏观调控地价水平的依据 是国家征收城镇土地税收的依据 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 是进一步评估宗地地价的基础 引导土地资源在行业部门间的合理配置;标定地价 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价； 在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估； 标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 　;土地使用权出让底价 土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 转让价格 地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。 出租价格 地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 ; 基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。 基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。 ;（4）影响地产价格的因素 一般因素 行政因素、社会因素、经济因素、其他一般因素。 区域因素 影响商业用地土地价格的区域因素 商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。 影响住宅用地价格的区域因素 位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制。 ;影响我国工业用地的区域因素 交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他原因。 个别因素 位置因素、地形地质因素、面