房地产估价—第八章-地价评估.ppt

章地价评估 ;;8.1路线价法;;;;;;;;;;;;路线价法的计算公式 以d表示土地深度，以表示土地宽度，并以V表示宗地的价格，以u表示路线价，以dv表示深度指数，计算该宗地价格的计算公式有以下两种形式： 1. 当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：;例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价格。 ; 【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以在应用时采取平均深度价格修正率 ; 当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100???尺)的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率 式中: u为单位宽度的标准临街宗地的总价，如 ××× 元/m dv为累计深度价格修正率 ; 例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地(临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200元，根据表7—4中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价格。 【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价， 所以在应用时采取累计深度价格修正率 ;路线价法运用举例 1.一面临街土地的计算 例：现有临街宗地A、B、C、D、E共5宗土地，如下图所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺、宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、和30英尺。路线价为1000元／英尺。设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则计算各宗土地的价格。 ;【解】: A宗地价格＝1000×0.4×10＝4000（元） B宗地价格＝1000×0.7×10＝7000（元） C宗地价格＝1000×0.9×20＝18000（元） D宗地价格＝1000×1.0×20＝20000（元） E宗地价格＝1000×(1+0.09)×30＝32700（元）;2. 前后两面临街矩形土地价格的计算 例：在下图中是一块前后两面临街、总深度为30m，宽度为40米的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元／㎡，后街路线价(土地单价)为1000元／㎡。试计算该土地的总价和单价。 （假设标准深度为40米）;【解】 ? 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下： ? ? 前街影响深度＝2000/(1000+2000)×30 ＝20(米) 后街影响深度＝30－20 ＝10(米) ? ?;3. 矩形街角地价格的计算 例：下图中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元／㎡，旁街路线价(土地单价)为1000元／㎡，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。 ;【解】 ? 该宗土地的单价和总价分别计算如下： ? ? 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ? ? ＝2 680 ×15.24 ×22.86 ? ? ＝93.37(万元) ;4.三角形土地价格的计算 例：如下图所示，有直角三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度