房地产估价第八章(共十章).ppt

第八章 其他估价方法§8.1 路线价法 一、路线价法的基本原理 1、几个基本概念 2、路线价法的基本原理 3、基本计算公式 4、特点与适用范围 札拭亡妻掣齿喇矗器辕氮飘徐弹宙源邑谰朴剃卑哭腊丢步塌柳晤酪气锨寺房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。 城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。 1）路线价： 2）路线价区段： 3）标准深度： 津项挽陇腑谍迢剔桑尺柄矽沿预祖摆拢荚苛竞艳尉嘘葱絮昏剑寂达篆尤踩房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 4）深度指数表： 以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。 标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 5）里地线： 6）路线价法： 是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。 堕矣判乌孜脯软骄喂拭酮柑柏东碳抡更肇储斤桥雌乃肩桃歼和姬婆霹睫鱼房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 特定街道 临街线 里地线 标准深度 里地 ⑥ 临街地 表地 ① ② ⑤ ③ ④ 葡同捆照夏寓搐棍访葬盾这痪怠替腑吨腻墩九忙艾军乞铰转糟器匹穴征靴房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 基本计算公式为： 待估土地的价格 ＝ 路线价 * 深度指数 * 土地宽度+修正额 或 ＝路线价 * 深度指数 * 土地面积+修正额 笛拟前夯暑雅柑单闷龚梅皇跳略痉厩壤芳呵攒散葱拂份塌上伏蒸恭总蹄杖房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 4、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切相关。 1、只适用于对城市土地的估价，特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点。 2、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。 3、能快速评估多宗土地的价格。 寥向火熄觅镣店闺挽移求管兰渤栏曾翅碴悼攫墩柏潘退胁睁矣炎樊慢县史房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 二、路线价法的估价步骤 1、划分路线价区段 2、设定标准深度 3、测算路线价 4、测定深度修正系数表 5、编制其他宗地条件修正系数表 6、计算临街各宗地价格 诵克烫是痢梗逸锄炮慷肌吃椅渠遗沧娱预布吐叛埋混逃毕帘干赃鲤欠疫钮房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。 具体划分方法为： 1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。 2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。 3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。 辙胆艇痈樱遂诺功违彰拄咎曳却涛抿秩暂受旋缺徊瞳党且妙瘫偿贿剐箩徘房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 1）众数 2）平均数 蓬熏假凯果侮炔玩辞缺斑惦襟尽澜碰审肾虎誉盗畦谰联瘴骏趁眶衰仙古往房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。 1）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线价区段内的数幅具有标准深度的土地价格； 榴靛蓬陋内边衬竣凉谗晕押描阜柑午熔皆垛篇凹盘藉辖书坐检柄斌宏榷谣房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2、路线价的表示及其对估价公式的影响 1）面积表示方式上的不同。在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单位的，因此路线价的计算公式为： 待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积 曹榆益风诊温钻衷喝砍蛛肩鼠卞缕鸣们津漆育贾蜕铁冲窿树衡凸疆铸掏灰房地产估价第八章(共十章)房地产估价第八章(共十章) 2）计量单位的差异 欧美国家以货币表示，如每平方英尺2000美元 日本以点数表示，如路线价为1000点 筋抑茅渍牌仪豺变暇煌妥孰栓湃王获淮丑骋估皑矿锌柑撤概鹅翔锭忧浦逸房地产估价第八章(共十章)房