08-5第八章 房地产价格与估价.ppt

第五章 房地产价格与估价 补充部分材料 第五部分 假设开发法 2006年秋季 基本要求 了解假设开发法的基本含义； 使用假设开发法进行简单的分析； 假设开发法 含义： 求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以估算估价对象和客观对象价格或价值的方法 成本法与假设开发法 （1）成本法中的房地产的土地价格已知——求取开发完成后的房地产价格（2）假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到——求取土地价格 使用范围： 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 假设开发法的六步骤： （1）调查待开发房地产的基本情况（2）选择最佳的开发利用方式（3）估计开发经营期（4）预测开发完成后的房地产价值（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值 假设开发法的基本公式 基本公式： 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费 假设开发法基本公式de运用： 1、把握开发房地产在投资开发前后的状况2、把握投资开发后的房地产经营方式：（1）开发前：估价对象状况有土地、在建工程、旧房；（2）投资开发后：熟地、房屋3、开发后的房地产经营方式：出售、出租、直接经营 求生地价值的公式 1、生地建成房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费 2、生地开发成熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值—由生地建成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费 求毛地价值的公式 1、毛地建成房屋毛地价值=开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费 2、毛地开发成熟地毛地价值=开发完成后的熟地价值—由毛地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费 求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费 求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费 求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值—装修改造成本—管理费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应负担的税费 假设开发法的两种方法 现金流量折现法： 将开发过程看成是现金流量的流动，运用现金流量的折现方法进行现金的比较和计算，来确定评估对象的价值。 传统方法 （会计核算的方法） 将项目评估的假设开发过程作为一个生产经营过程，运用成本和费用的比较等于理论的概念来确定某一种投入品的价格或者成本，即，待评估的房地产项目的价格。 假设开发法计算中各项的求取 （一）开发经营期 1、开发经营期的起点：估价时点，取得估价对象的时间 2、终点：将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间 3、分为：（1）开发期：起点同开发经营期，终点为正常情况开发完成的时间前期：取得待开发土地到施工开始的这段时间建造期：施工开始到开发完成的这段时间（2）租售期：开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间 4、目的：为把握各项税费发生的时点和数额，预测收入并计算折现或利息服务 5、方法：比较法：类似房地产项目的开发经营期 （二）开发完成后的房地产价值 1、是指开发完成时的房地产状况的市场价值，通常指开发结束时的那个时点 2、通过预测来求取 对于出售的房地产——采用比较法：类似房地产现在的价格以及变化趋势 对于出租或直接经营的房地产——先预测收益——收益法——将收益转化为价值 （三）开发成本、管理费用、销售税费 预测房地产项目的各项成本费用 1、开发成本、管理费用——比较法——类似房地产的成本费用进行估算2、销售税费——当前政府的税费政策和其他类似开发经营所需支出的税费情况——通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算 （四）投资利息（2－1） 传统方法中才需要估算——估算要点： 1、应计息的项目包括： （1）未知、需要求取的待开发房地产的价值，（2）投资者购买待开发房地产应负担的税费（销售税费一般不计）（3）开发成本和管理费用 2、计息期的长短：某项费用应计息的时间长度 （1）起点：费用发生的时间点（2）终点：开发期结束的时间点（3）未知、需要求取的待开发房地产价值——假设在估价时点一次付清，起点