柳州五星都市mall营销策划提案.pdf

目 录 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析5 1.1 柳州经济现状及发展趋向分析5 二、柳州房地产市场分析7 2.1 柳州市房地产现状及趋向分析7 2.2 柳州房地产市场供求分析8 2.3 房地产市场价格分析9 2.4 房地产市场空置简析10 2.5 各区房地产市场特点及趋势11 三、项目提案的原则及思路14 四、商用物业发展的要点分析15 4.1 商用物业的类型15 4.2 商用物业的特征17 五、广州商用物业的发展轨迹19 六、柳州市商业环境分析21 6.1 商业布局总体分布21 6.2 主要商业物业竞争格局分析22 6.3 2001 年-2002 年柳州市商用物业销售市场的简析 23 6.4 现阶段商用物业销售市场的总结25 6.5 商用物业市场的发展趋势分析27 6.6 商用物业市场存在的现实问题28 七、柳州商业经营及市民消费行为分析30 7.1 柳州商业经营及主要商业项目销售额分析30 7.2 居民收入水平和消费结构分析32 7.3 柳州市民消费心理分析34 7.4 主要商业地段经营者分析37 八、针对性的区域商情调查39 8.1 调查目的39 8.2 五星商圈主要街区功能分析39 ⑴龙城路街区功能分析39 ⑵解放路街区功能分析40 ⑶文惠路街区功能分析42 8.3 五星商圈主要商场经营分析43 8.4 近期同区规划的影响47 九、客户群体分析49 9.1 目标客户群体49 9.2 目标客户群的需求分析50 第二章 项目分析 50 一、地理位置51 二、项目规模51 三、项目现状51 四、项目的资源整合52 4.1 与城市规划前景的整合52 1 4.2 与商业发展最高经营业态的整合53 4.3 与商业经营功能的整合54 4.4 与步行街文化的整合54 4.5 与旅游资源的整合55 4.6 与电子商务资源的整合55 4.7 与事件营销策略的整合55 五、项目SWOT分析57 5.1 总表57 5.2 项目优势分析（S）58 5.3 项目劣势分析（W ）61 5.4 项目机会分析（O ）63 5.5 项目威胁分析（T ）65 第三章 竞争对手分析 67 一、概述67 2.1区位因素（商圈因素）68 2.2 产品因素（规模因素）69 2.3 经营因素（经营定位）70 三、主要的竞争对手分析72 3.1 五星商业街72 3.2 蓝色港湾74 3.3 谷埠街国际商城75 3.4 新时代商业港76 3