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《宝太花园》项目营销策划提案 上篇 当前房地产市场环境概况 一、项目所处环境 （一）经济环境 1、全国上半年 GDP 三年来首次破八 经济探底迹象显现。下半年 经济将会走稳，全年经济将呈现“L”型走势，二季度可以说是年内经 济增长的底部，但三季度到四季度也不会有明显回升，全年 GDP 增 长率预计在 7.5%-8% 。 2 、青岛市2012 年第 1 季度全市生产总值达到 1,449.4 亿元，同比 增长 9.1%，经济运行相对平稳，主要经济指标均平稳增长，2012 年 前 5 个月，青岛市实际利用外资额达到 18.9 亿美元，同比增长20.5% ， 由于受到外围经济的影响，其增速较去年大幅下降59.6 个百分点。 3、即墨市上半年城镇在岗职工平均工资增长 9.1% 在岗职工工资水平是衡量一个地区经济发达程度的重要指标。在 岗职工工资决定着人民群众的生活水平，又决定着整个社会的稳定和 经济发展的大局。 (1)、在岗职工人数大幅增加 2012年上半年，即墨市城镇单位在岗职工期末人数为163204人， 比去年同期增长23.3%。 （2）、在岗职工工资总额继续增加 2012 年上半年，即墨市共发放城镇在岗职工工资总额269599 万 元，比去年同期增长34.1%。 （3）、在岗职工平均工资平稳增长 2012年上半年，即墨市城镇在岗职工平均工资为16648 元，比去 年同期增长9.1%。 （数据来源于即墨统计局2012-7 月） （二）政策环境 2012 年上半年房地产政策情况—“中央基调不变，地方微调不断” 1、中央政策总基调： 政策平稳，坚持房调不放松，限购限贷为政策红线。 2、地方微调获默许： 近 40 城市微调政策获得默许，主要利用“利率优惠、降首 付比例、给予税费优惠、重启购房入户、上调公积金贷款限额、 放宽普通住房标准”等，支持购买首套普通住房，吸引刚需入市。 3 、中央制止地方不合理政策： 中央密切关注各 地执行调控政策情 况，对于地方出台放 松抑制不合理购房 政策的措施，将及时 制止或纠正。如“佛 山、芜湖等涉及变相 松动二套房限购等 明显托市行为”。 （三）青岛房地产市场环境 1、青岛住宅市场刚需占主导 以价换量探底缓升 （1）、青岛房地产住宅市场 刚需占主导 2012 年上半年 70 大中城市价格指数持续下降，加上政府坚持房地产调控政 策不动摇的决心，开发商在住宅投资和推盘速度上明显下滑。首先，青岛多家银 行对首套房执行 85 折购房利率优惠；其次，60-120 平方米的中小户型成交量约 占总成交量的 72.32%，一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策 影响小；最后，开发商低价开盘以价换量。随着购房利率优惠的迅速展开、贷款 利率的下降，加上银监会对二套房贷给予首套房贷同样风险权重，以及开发商不 断推出的优惠措施和保障性住房的不断入市，刚性需求将会得到逐步释放，住宅 成交量有望出现回升。 （2 ）、青岛上半年各月表现 以价换量成主旋律 因为 2011 年的备受“打压”，青岛楼市 2012 显得格外“敏感” 。稍有“风吹草 动”立即就会体现在成交量起伏上。 2 月青岛市公布了住房维修基金将要从 3 月起征收的新政，这就促成了 2 月 楼市的成交的暴涨局面，2 月全市新建住宅成交量达到了 5192 套，攀上至一个 小高峰。 可在随后的 3 月、4 月同样也是因为房屋维修基金的征收，青岛楼市跌入谷 底，月成交量分别为 3449 套、3526 套，仅高于 1 月。原本应该是楼市旺季的“金 三银四”变成了“废铜烂铁”，这让沉寂了一年多的开发商们都坐不住了。 于是从 4 月中旬开始青岛楼市就被“ 降价”“打折”“优惠”“促销”“ 团购”充斥 着。开始是某个区域的某个项目，到后来蔓延到整个区域降价，开发商从试探性 的打折优惠，到真金白银让利以价换量，也终于迎来了 5 月成交量的回升。 根据统计，5 月青岛市新房共成交 7266 套，其中住宅就占了 6935 套，楼市 终于恢复到了 2011 年同期的