第五章_房地产周期波动.ppt

房地产经济学 第五章 房地产经济波动 第一节 房地产经济波动 第二节 房地产周期 第三节 房地产泡沫 一、房地产经济波动的含义 二、房地产经济波动的类型 1、规律性波动和非规律性波动 2、区域房地产经济波动 3、不同物业类型和用途的房地产市场波动 三、房地产经济波动的影响因素 （一）制度因素 （二）政策因素 （三）人口因素 三、房地产经济波动的影响因素 （四）经济影响因素： 国民收入 国民储蓄 货币供给额 利率 物价水平 税收 三、房地产经济波动的影响因素 （五）其他因素 1、技术因素 2、国际因素 3、心理因素 4、灾害 四、房地产经济波动的运行机理 相关理论 乘数—加速原理相互作用原理 蛛网理论 外部力量理论与内在长周期 消费不足理论 心理因素理论 投资理论 货币主义理论 乘数—加速原理相互作用原理 投资增加——国内生产总值的增加——投资增加——经济繁荣 社会需求与资源限制——投资减少——国内生产总值减少——经济衰退 蛛网理论 外部力量理论与内在长周期 外生因素或“外力”造成了经济活动的扩张和收缩。 如：太阳系的活动，战争及人口 消费不足理论 资本积累的增长快于消费水平的提高，工人工资的增长明显地落后于利润增长，从而积压过剩的库存，并促进价格和利润下降，最终导致投资支出减少； 工资与经济的生产力相一致时，经济周期的衰退就将结束； 一个国家生产力的增长率应当同消费者收入的增长率保持一致，以保证人们能够购买那些将要生产出来的更多的商品和劳务。 心理预期论 经济繁荣——乐观的心理预期 一旦经济事实与预期状况发生背离时——悲观预期。 投资理论 米切尔：下一个扩张期的种子已经埋植在前一场衰退之中。 货币主义理论 货币供应量的变动是造成经济和商业活动波动的原因。 日本的货币供应量增长率与其他指标的关系 五、房地产经济波动指标 1、房地产投资量 五、房地产经济波动指标 2、开发企业数量 3、商品房销售面积 4、商品房销售额（增长率） 五、房地产经济波动指标 5、商品房空置率 六、房地产经济波动与宏观经济波动的关系 第二节 房地产经济周期 一、经济周期 二、房地产经济周期 一、经济周期 任何事物的发展都是不平衡的、起伏的、波浪式的。经济学把这种起伏的、波浪式的发展形式叫做经济周期或产业发展周期。 一、经济周期 一、经济周期 古典型 增长型 一、经济周期 短周期（基钦周期或存货周期） 中周期（朱格拉周期或投资周期） 中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期） 长周期（康德拉季耶夫周期） 美国地价波峰、建筑波峰和经济危机的关系 二、房地产经济周期 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏—扩张—衰退—萧条四个环节。 二、房地产经济周期 二、房地产经济周期 价格 投资 政策 在经济扩张政策与经济收缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的中国房地产经济也具有明显的政策周期特征。 信贷 房地产经济周期计量 （一）指标的设计原则 （二）指标的选取 （三）指数 （四）建立模型 指标 预警指标的选取 中房预警系统景气指标 先行指标： 房地产开发完成投资 商品房施工面积 商品房新开工面积 商品房预售面积 土地出让面积 房地产贷款 建材价格指数 中长期贷款利率 中房预警系统景气指标 同步指标： 土地交易登记件数 房屋交易登记件数 房屋交易面积 交易价格变动率 房屋租金变动率 中房预警系统景气指标 滞后指标： 空置率 竣工面积 地产泡沫指标 预示指标： （1）房地产贷款增长率/贷款总额增长率 （2）货币供给 （3）股价指数 地产泡沫指标 指示指标： （1）地价增长率/GDP增长率 （2）地价增长率/物价增长率 （3）房价/家庭年平均收入 （4）商业房屋实际价格同理论价格比 （5）租价比 滞后指标：地价总额/GDP 指数 扩散指数（DI）：以扩张的经济指标占全部选用的经济指标的百分比来表示经济变动的指标； 综合指数（CI）：是由一类指标以各自的变化幅度为权数的综合加权平均数。 综合指数 综合指数（CI）是根据同类指标中各序列循环波动程度，并考虑各序列在总体经济活动中的重要性加权（有时不加权）综合编制而成，以反映总体经济循环波动程度的指标。 数据 时间序列 面板数据 虚变量数据 房地产经济周期模型 方法：统计、计量 房地产经济周期模型 Pyhrr-Born-Webb通货膨胀周期模型； PWB不均衡市场周期模型； Mueller-Lap